Октябрьская революция 17-го года
Результаты кадастровой оценки земельных участков позовут мужика к топору?
Кадастровая оценка земельных участков пока что беспокоит только профессионалов да бизнес, который арендует или имеет в собственности недвижимость. Но в октябре 17-го года, когда жители Тверской области впервые получат квитанции по оплате земельного налога, результаты этой кадастровой оценки могут спровоцировать взрыв социальной напряженности. Нужно ли это, да еще к столь символичной дате? Как всегда, стечение обстоятельств, головотяпство и возможная коррупция работают против отечественной власти лучше, чем любой недруг из–за океана.
УЧАСТКИ СТАЛИ «ЗОЛОТЫМИ»
86% граждан России являются собственниками жилья, однако большинство из них получило его через приватизацию, а значит, им незнакомо бремя ответственности за свою собственность. Резкое повышение расходов по содержанию своего жилья, когда к квартплате вдруг присоединится изрядно выросший земельный налог, и все это – на фоне экономического кризиса и падения уровня жизни, – такого наши граждане, приватизировавшие квартиры, унаследовавшие бабушкины огороды и дедушкины гаражи, просто не ожидают. А зря.
Арендаторы и собственники уже с 1 января 2015 года платят арендную плату, исходя из новой кадастровой оценки. Но собственники – физические лица пока не знают, что ждет их в октябре 2017 года. Между тем земельный налог вырастет раз в 10, и это как минимум. Он составит 1,5% от кадастровой стоимости в год, при том, что кадастровая стоимость приравнена к рыночной. Иметь домик в деревне где-нибудь на берегу Волги в Калязинском районе станет накладно и для родившейся в нем учительницы из Калязина, и для московского дачника.
Земельные участки под предприятиями, которые тоже сегодня все находятся в собственности физических или юридических лиц, – это вообще что-то запредельное. Черта города, да еще берег реки, да еще несколько гектаров… Готовьтесь к тому, что ваше лежащее на боку предприятие стоит на поистине золотой земле, которую оценили в несколько сот миллионов рублей.
НАС ОЦЕНИЛИ
4 октября 2014 года в Налоговом кодексе РФ появилась глава 32 «Налог на имущество физических лиц»: теперь он рассчитывается, опираясь не на инвентаризационную, а на кадастровую стоимость объекта, которая максимально приближена к его реальной, рыночной цене. 13 ноября 2014 года Законодательное собрание Тверской области приняло сразу в двух чтениях Региональный закон «О единой дате начала применения на территории Тверской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц, исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения». Таким образом, Тверская область вошла в число 13 субъектов Федерации, где уже работает схема налогообложения земельных участков, исходя из кадастровой оценки.
Оценка уже сделана. С 2013 по 2015 год некая московская фирма производила оценку порядка 650 тысяч земельных участков в границах поселений Тверской области. Областной бюджет заплатил за эту работу 21 млн рублей.
Попытки приблизить кадастровую стоимость земельных участков к рыночной предпринимались с момента появления в России частной собственности на землю неоднократно. Власть заинтересована в том, чтобы кадастровая стоимость находящихся во владении граждан участков выросла. Земельный налог – основное средство пополнения местных бюджетов.
Инвентаризационная стоимость недвижимости, которую рассчитывали в БТИ, опиралась на методики, разработанные в 1960 – 1970 гг. Рыночная составляющая – месторасположение объекта, инфраструктура, площадь, схема объекта – не учитывалась. Во времена губернаторства Дмитрия Зеленина, в 2009 году, была проведена первая оценка кадастровой стоимости земли. Частично это помогло наполнить бюджеты поселений, где реализовывались серьезные проекты – неплохо стали жить Бурашевское и Завидовское сельские поселения с их промышленными и рекреационными зонами, город Удомля (Калининская АЭС). Но простых жителей Тверской области это пока не очень касалось. Теперь коснется, будьте уверены.
«НЕПРОФЕССИОНАЛИЗМ НАЛИЦО»
Оценка земельных участков, производившаяся с 2013 по 2015 год, вызывает множество нареканий. «Как будто посмотрели на цены, которые запрашивают за участки на сайтах бесплатных объявлений, и решили, что эти участки столько и стоят!» – возмущаются те, кто уже изучил результаты работы московских оценщиков. Новая кадастровая стоимость отличается от старой не только в разы, но на несколько порядков!
Кстати, новую кадастровую стоимость вашего участка можно узнать на официальном сайте министерства имущественных и земельных отношений Тверской области (www.mizo.tver.ru) в разделе «Деятельность министерства», подразделе «Государственная кадастровая оценка объектов недвижимости» или зайти на публичную кадастровую карту: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/. Так что полюбопытствуйте, пока не поздно.
Говорят, оценка производилась даже без выезда на место. Если в работе оценщиков, которые по заказу частного лица оценивают его участок, обязательно приводится минимум три–четыре аналога, то здесь на 650 тысяч участков аналогов подобрано около 50 чисто для того, чтобы приличия соблюсти. Работу оценщиков, действующих в рыночных условиях, проверяют буквально под микроскопом. Тут, видимо, было не до проверок…
Проблема в том, что в рамках кадастровой оценки единовременно определяется стоимость десятков, сотен тысяч, а в ряде случаев и миллионов объектов оценки. Имеется даже специальный термин – «массовая оценка». Но «массовая» не должно означать «плохая» и «недостоверная». Например, при кадастровой оценке объектов капитального строительства в Московской области было оценено около девяти миллионов объектов.
Среди основных причин низкого качества результатов государственной кадастровой оценки почти во всех регионах, где она проводилась, были отмечены: низкое качество исходных данных, непрофессионализм исполнителей работ, а также административное давление со стороны региональных органов власти как на исполнителей работ по оценке, так и на муниципалитеты. Явно прослеживается заинтересованность чиновников в формировании завышенной налоговой базы и сохранении ее любой ценой, вне зависимости от рыночной ситуации.
ОСПОРИТЬ ОЦЕНКУ И СЭКОНОМИТЬ МИЛЛИОНЫ
Что же делать? Как показывает практика, результаты произведенной в массовом порядке кадастровой оценки трудно, но возможно оспорить. Мы связались с экспертами компании «Альянс–Профи», у которых уже имеется такой опыт. Например, одно предприятие в Ржеве, территорию которого во время проходившей в регионе оценки оценили в 700 с лишним миллионов рублей, после произведенной ими переоценки, последующей экспертизы и решения суда, снизило это сумму до 21 млн рублей. То есть на 97%! Здание магазина в центре Бологого, оцененное в более чем в 37 млн рублей, стало стоить четыре с половиной миллиона рублей – на 88% меньше.
Юрий СИВАЕВ, оценщик «Альянс–Профи», разъяснил нам путь, по которому надо двигаться тем, кто не согласен с кадастровой оценкой своей недвижимости.
– Надо заказать бесплатную кадастровую справку в Росреестре, ведь оценка объекта производится строго на указанную в ней дату, а это может быть любой год и любой месяц
– Потом следует обратиться к оценщикам, которые произведут бесплатную экспресс–оценку объекта. Если действительно результаты сильно различаются, заключается договор с собственником или арендатором на оценку рыночной стоимости, оценщиками составляется Отчет об оценке, содержащий новую рыночную стоимость земельного участка.
– Далее СРО оценщиков производит экспертизу этой новой оценки.
– Затем нужно обратиться в Комиссию по оспариванию результатов кадастровой оценки – в Тверской области она находится при Управлении Росреестра (Тверь, ул. Горького, 27).
Опыт показывает, что государство не любит признавать свои ошибки, и в этой комиссии, по статистике, которую ведут оценщики, процентов 50 жалобщиков встречают отказы. Значит, дальше дорога в Тверской областной суд. Пока для тверских судей это новые дела, в прошлом году у «Альянс–Профи» их было рассмотрено всего около пятидесяти – и все иски удовлетворены. В будущем году специалисты ожидают поток исковых заявлений от тех, кто не согласен с кадастровой оценкой своих участков (так же, как в прошлом году под Новый год стояла очередь из несогласных с повышением арендной ставки арендаторов и собственников).
«СПАСЕНИЕ УТОПАЮЩИХ – ДЕЛО РУК САМИХ УТОПАЮЩИХ»
Увы, компания, произведшая государственную кадастровую оценку, результаты которой мало кого устроили, не несет никакой ответственности. Государство заплатило огромные деньги за эту работу, но оспаривать ее результаты, видимо, собственникам и арендаторам придется за свой счет. Хотя в «Альянс–Профи» нам сказали, что могут пойти навстречу соседям, сделать скидку за свою работу в рамках одного поселения.
В нашей сегодняшней реальности все носит заявительный характер. Администрация города или области не придет и не расскажет людям о том, что они должны делать. Никто не станет пересматривать допущенные ошибки, пока этим не займется лично тот, кто от них пострадал.
Кстати, администрации тоже могут оказаться среди пострадавших. Социальные бюджетные учреждения не освобождены от земельного налога, и кадастровая стоимость территории какой-нибудь школы или больницы может оказаться запредельно неподъемной. Так что рекомендуем директорам школ и главврачам поинтересоваться этим вопросом, пока не поздно.
Реже, но бывает и обратная ситуация – слишком низкая оценка недвижимости, из-за которой у муниципалитета может упасть собираемость налогов. Эта проблема тоже требует пересмотра с участием профессионалов.
Мы рекомендуем не затягивать. Узнайте кадастровую стоимость вашего участка и начинайте бороться против попыток слишком глубоко залезть в ваш карман. Специалисты «Альянс–Профи» к вашим услугам.
Ирина СМИРНОВА
0
