Месяц назад, на XXII Международной выставке архитектуры и дизайна «АРХ Москва 2017 – NEXT!», ведущие российские и зарубежные архитектурные и дизайнерские бюро, крупнейшие девелоперы и производители материалов обсудили новые аспекты планирования городов, благоустройства, реновации, формирования общественных пространств. Единственным представителем Тверской области в обширной программе выставки стал молодой, но уже известный в регионе архитектор Никита Маликов. Он выступил с лекцией на тему: «Проектирование архитектуры эконом-класса, или Есть ли жизнь за МКАДом». Оказывается, можно строить дома и благоустраивать территорию дешево, но со вкусом. Никита Маликов часто приводил в пример свой тверской опыт, и это будет интересно нашим читателям.
Никита Маликов сразу обозначил проблему, вынуждающую застройщиков в регионах останавливать выбор на жилье эконом-класса:
– Все деньги России крутятся в Москве. Если ты открываешь журнал «Дайджест недвижимости», то начинаешь сходить с ума: в провинции ставки в 10 раз ниже. Стоимость строительства жилья в среднем по России составляет, грубо говоря, 30 тыс. руб. за кв. м, реновация и реконструкция – порядка 15 тыс. руб. Это крайне низкий бюджет по меркам всего мира. (…) Когда я начал работать, я сравнил новостройки Москвы и новостройки моего города. Во многих городах жилье строится по одному принципу: построить коробку, чем-то обшить, заселить людьми, денег заработать. Это мне принципиально не нравилось, и я попытался исследовать, почему так происходит. В России только 20 миллионов жителей могут позволить себе пользоваться жильем среднего класса и выше – это только 13% населения. Что же делать остальным?
Никита Маликов предложил несколько правил эконом-архитектуры, в основе которых – нелинейная зависимость между себестоимостью строительства и восприятием качества покупателями.
Правило №1
Цену можно понижать, не уменьшая качество
Задача эконом-архитектуры – четко выявить бюджет заказчика и правильно его освоить. Вот пример: была типовая коробка, мы предложили при той же цене сделать дом особенным. Убрали весь фасадный кирпич, который был туда заложен, и все здание оштукатурили, это понизило себестоимость фасада примерно в два раза.
Затем подумали, как перераспределить оставшиеся деньги. И придумали: здание обшивается недорогим монотонным спокойным материалом, но делаются дорогие акценты. Это, к примеру, первый этаж с габионами и ставнями и центральный фасад, где используется много стекла с деревянными вставками.
В планировках мы переиграли, чтобы на этот фасад выходили кухня и гостиная, поэтому, когда проезжаешь по дороге ночью, в окнах постоянно есть свет. Получилось, что мы из обычной типовой коробки смогли выкроить особенный дом, не увеличив его себестоимость. Таким образом, первое правило: перераспределите бюджет, большую часть потратив на единое оформление, но сделайте в нем яркие, дорогущие акценты.
Правило №2
Чем больше вложите в проект, тем дешевле обойдется дом
Многие заказчики думают, что стоимость проектирования недвижимости привязана к ее цене, поэтому архитекторам комфортно работать в элитном сегменте. Те девелоперы, которые строят дешевые дома, думают, что не надо много денег платить архитектору. У нас в Твери есть пример, когда дом на 20 тыс. кв. м архитектор сделал за 50 тысяч рублей… Проблема эконом-недвижимости – убедить застройщика вложить деньги в проект: чем больше он вложит в проект, тем дешевле обойдется дом.
В процессе работы мы научились экономить. У нас был самый большой рекорд: 30% от стоимости строительства 600 млн руб. Но взамен мы попросили 15% от суммы экономии. Если же не удается убедить заказчика, иногда приходится работать «в ноль».
Вот пример: муниципальный заказ на проект остановки общественного транспорта для исторического центра города. У нас вышла остановка себестоимостью 165 тыс. руб., но на ее разработку мы потратили полгода. Три месяца мы исследовали поведение людей на улицах на дорогах, когда они ждут общественный транспорт. Каждый следующий человек стоит так, чтобы ему было видно, поэтому они располагаются по диагонали. Это нашло отражение в нашем проекте. Мы выявили эту градацию, провели эксперимент, придумали скошенную форму остановки, чтобы люди, прячась от дождя под козырьком, друг другу не мешали следить за приближением маршрутки или автобуса. При этом мы смогли почти 40 тысяч сбросить со стоимости примерно аналогичной остановки.
Вывод: сделать эконом-архитектуру быстро, дешево и качественно не получится. Если у вас нет своего конструкторского бюро или научного отдела, работать с этим будет крайне тяжело.
Правило №3
Экономьте на фасадах и отдыхайте в Китае
Всегда можно сэкономить на фасадных материалах. Знаете, как сэкономить 15-20%? Обычно материалы покупает прораб. Он ищет плитку в магазине, который даст ему больше откат. Но я в этот процесс вмешался и стал ездить вместе с прорабом. Говорю ему: поделись со мной откатом. А когда стали оформлять покупку, перед самой сделкой я сказал: «Так, а теперь отменяйте уговор и то, что нам обещали, вписывайте как скидку». Многие госпредприятия сейчас действуют по такой же схеме.
Дальше уже – копание в глубине. Вот, например, жилой комплекс, который я проектировал в начале своей карьеры. Я пришел к заказчику и сказал: «Отдайте мне этот проект, я его сделаю за ту же цену, но в 100 раз лучше». Он покрутил пальцем у виска, но согласился. В итоге родился эскиз. Стали строить и столкнулись с банальной проблемой. Думаете, так легко найти серый кирпич? Тогда в городе было два силикатных завода, выпускающих серый кирпич, но первый только одну сторону красил, а второй добавлял краску в тело кирпича. Но он наотрез отказался брать заказ: «Да вы что, такой только на могилы ставят», он боялся, что упадет его репутация. Очень странно, что совдеповский завод думал, что у него упадет репутация!
Мы обыскали все заводы в радиусе 200 км от Твери, нашли один, который сказал: «Мы закрываемся, у нас никто никогда не покупал серый кирпич, мы отдаем вам остатки». Хотя бы на первый этаж хватит. Построили первый этаж и пригласили директора тверского силикатного завода: «Смотрите, как хорошо!» «Да, хорошо!» В итоге линия по производству серого кирпича запустилась.
Далее – вентфасад, 4 ярких цвета. Вы думаете легко найти керамогранит яркого цвета? Мне кажется, когда директор по производству керамогранита подгузники ребенку меняет, он говорит: «Вот, точно, эти цвета будут на керамограните!» Найти яркий керамогранит в России 7 лет назад было очень сложно! И мы его нашли в Китае. Там вообще очень много что можно достать по адекватным ценам. Так что, если будете работать в эконом-архитектуре, то придется часто отдыхать в Китае. Но следите за качеством и токсичностью – не все заводы соблюдают стандарты.
Правило №4
Не пренебрегайте благоустройством и не ставьте предметы только для декора
В эконом-архитектуре ни в коем случае нельзя экономить на благоустройстве. Это психологическое восприятие – все, что человек видит вблизи себя, формирует впечатление. Туристы, которых опрашивали о Москве-Сити, разделились во мнениях. Тот, кто видел издалека, говорил «Отлично!», а тот, кто заходил во внутренний двор, говорил: «Это самые убогие небоскребы, которые я видел когда-либо в жизни!» Там ужасно сделаны дорожки, благоустройство портит все впечатление о комплексе.
Благоустройство для архитектора дело муторное. Вот пример: вы поставили стул. Это будет общественным пространством? Нет! Если вы поставили лавку посреди площади, она будет являться общественным пространством? Нет! А если вы поставите лавку на набережной, где красивый закат, напишете «Лавка для влюбленных» и там будут постоянно миловаться парочки – это значит, что вы создали общественное пространство.
Еще хочу отметить одну типичную ошибку. Не надо рисовать на проекте райские кущи, если вы не собираетесь эти деревья и кустарники сажать. Проект с зеленью будет смотреться хорошо, а вы сделайте так, чтобы и без зелени была хорошая визуализация.
Кстати, деревья сейчас не очень дорогие. В Тверской области есть питомники, в которых дают скидки. Это после новостей о том, как сажали липы на Тверской, нам кажется, что дерево 100 или 200 тыс. стоит, но это не так. Главная фишка благоустройства – любой элемент должен нести какое-то назначение, нельзя ставить предметы только для декора. Светильник должен освещать, лавки должны стоять близко к подъезду, чтобы, открывая дверь, можно было поставить туда сумки. Все, что не работает, должно удаляться.
Правило №5
Самые дорогие материалы должны быть на виду
Если вы сделаете на 10-м этаже карниз из клинкерного кирпича в эконом-архитектуре, вы только себе в портфолио галочку поставите, но никто этого не оценит.
Вот дом для переселенцев из ветхого жилья. Первый этаж мы сделали из дорогого керамического кирпича с деревянными вставками. Далее мы сфотографировали то дерево, которое будет применяться для отделки, и напечатали изображение на стальных кассетах. Получилось неплохое сочетание имитации и реального дерева.
Теперь про реновацию поговорим. Это актуальная тема, набирающая обороты. Был обветшалый административно-бытовой комплекс в Твери. С помощью кассет и краски за 25 дней мы обновили здание и еще не успели снять леса, как здание с 25% заполнилось до 100% – арендаторы увидели, что все поменялось! Но тут есть один нюанс – реновация с помощью краски – это временно, лет на 5–10.
Правило №6
Все, что можно сохранить, вы обязаны сохранить
Ко мне пришел заказчик: «Хочу что-то сделать со зданием, но денег нет». Оказалось, что это здание – старая пожарная часть, ей уже больше века, во время войны она была разрушена, ее чем попало отремонтировали, и получился склад.
Немного исследовав здание, мы решили сохранить все, что можно сохранить. Открыть и отполировать старый кирпич, а все, что отличается, покрыть контрастным материалом – использовали обычный профлист. Проект занял полгода, а работа 2 года, вместе с благоустройством.
Вопрос из зала:
– Я недавно была в Твери и посетила Морозовский городок. Кажется, этот объект, про который вы только что рассказывали, я там видела. В Москве это давно уже стало бы арт-кварталом, вторым винзаводом. Скажите, есть ли шанс, что, применив ваши архитектурные правила, в Твери сделают такое место, которое станет местом архитектурного притяжения?
Никита Маликов, кажется, немного удивился, что московские архитекторы выезжают так далеко за МКАД:
– Проблема любого старого района – там живут люди и не очень хотят оттуда выезжать. Пока не будет решен вопрос с жителями, никто не возьмется это делать. Когда начинаешь выкупать квартиры, цены тут же взлетают. Невозможно выкупить до тех пор, пока жилье не станет совсем ветхим. Но из 20 домов три уже отремонтированы, один восстанавливается. Я уверен, что у этого места есть архитектурное будущее. Лет за 30 все сделаем!
Записала Мария ПАРАМОНОВА
0
