Почему управляющие компании отказываются от денег поставщиков
Тверь снова гудит на тему ЖКХ. Общество обсуждает новые законы в коммунальной сфере, в том числе – о выборе регионального оператора, о лицензировании УК и о вариантах управления домами. В Жилищном кодексе прописаны три способа управления: с помощью УК, путем создания ТСЖ и непосредственное управление. Ваха Дударов, директор ООО РЭП №17 и председатель Тверского союза управляющих компаний, призывает жильцов выбрать третий вариант: «Только так мы сможем добиться прозрачности в сфере ЖКХ».
«МЫ ОТ ВОЛКА УШЛИ, А К МЕДВЕДЮ ПОПАЛИ»
Стена в кабинете Вахи Хамзатовича увешана грамотами и дипломами. Он пришел в неспокойную сферу ЖКХ в начале 1990-х, прошел через штормы и реформы «смутного времени» и по сей день ищет оптимальные пути управления домами. Сегодня в ООО «РЭП N№17» входят 60 многоквартирных домов Центрального района. И все окрестные жители знают, где находится «их» компания: в облагороженном дворе с белыми бордюрами. Несколько месяцев назад Дударов возглавил Союз управляющих компаний, куда входят 25 больших и малых фирм-единомышленников. Поэтому беседа с ним – это трансляция коллективного мнения большинства тверских УК.
– Начальником ЖЭУ №17 – где мы с вами сейчас находимся – я стал 11 октября 1993 года, – вспоминает Ваха Хамзатович. – Сложное было время: материалов не достать, денег не хватало, но как-то держались на плаву. Тогда все ЖЭУ города были подразделениями МП ПЖРЭУ (производственное жилищно-ремонтно-эксплуатационного управления – Прим. корр.), а потом их переименовали в МП РЭУ. Однако в 2000-м году мы решили выйти из состава РЭУ.
– С чем это было связано?
– Раньше все жильцы платили в ПЖРЭУ, потом в МП РЭУ, а оттуда деньги распределялись по счетам ЖЭУ Центрального района. У нас была высокая собираемость – 95%, но деньги на счета возвращались мизерные. В центре много ветхих, дореволюционных домов: конечно, туда вкладывали больше, чем в наши «новостройки». И когда люди просили крышу починить или трубы поменять, я не мог им помочь. Я понял, что жильцам невыгодно платить в общую кассу! Поэтому мы с членами домового комитета обратились к мэру Белоусову с просьбой о самостоятельном юридическом статусе нашего ЖЭУ, чтобы деньги шли напрямую к нам. Тогда много ЖЭУ просили об этом, но только нам мэр разрешил: «Дударову можно доверять». Так было создано МУП РЭП 17.
– И вы вздохнули спокойно?
– Если бы! Вскоре, по новому законодательству, в Твери была создана Дирекция единого заказчика, ГМУП ТДЭЗ. Они управляли всем жилфондом города, а мы были у них подрядной организацией. Все деньги жильцов поступали к ним на счет, а они нам переводили на содержание дома. Конечно, мы далеко не всегда были согласны с их суммами и расчетами. Но нам отвечали: «Вы подрядчик. Мы вас наняли, отработайте». Тогда я понял, что мы как в сказке «Колобок»: от волка ушли, а к медведю попали. И тогда мы решили полностью уйти от муниципалитета и создать частную компанию – ООО РЭП-17. Был долгий переходный период, и в 2008 году население 61 дома выбрало нас своей управляющей компанией.
ПОЧЕМУ УК ПРЕВРАЩАЕТСЯ В БАНКРОТ
– Что вам дала свобода действий?
– Сейчас мы можем конкретно объяснить людям, какие суммы получили, какие виды работ выполнили, выслушать и учесть пожелания жильцов. Каждый год каждому собственнику мы представляем отчет о проделанной работе. – Ваха Хамзатович достает толстую кипу документов для примера. – Видите: столько начислено по видам услуг: капремонт, вода, газ… А вот столько поступило: здесь на 20 тысяч меньше, здесь – на 30. Потому что не все жильцы добросовестно платят.
– А за счет чего компенсируется эта разница?
– Вот из-за этого весь сыр-бор, – повышает голос Ваха Хамзатович. – Эту разницу ресурсник возлагает на управляющую компанию. Конечно, они действуют в рамках законодательства. Но в итоге получается очень запутанная схема. Я начинаю судиться с неплательщиками – это моя обязанность как исполнителя услуги. Суд выносит решение в пользу УК. Мы отдаем исполнительные листы судебным приставам, которые должны взыскать долг. «Выбитые» деньги поступают на счет приставам, а потом на наш счет. Но часто приставы говорят: мы должника не нашли, взять ничего не смогли. Самый свежий пример, – Дударов достает документ. – С неплательщика должны были взыскать 75.000 рублей, долг за капремонт. Но видите бумагу? Исполнительное производство окончено: «так как невозможно установить место нахождения должника». А знаете, где этот должник? Здесь, в этом здании – в частном стоматологическом кабинете. Адрес указан, должник под носом. Вопрос: насколько честно работают приставы?
Но ресурсники отвечают: нас это не волнует. Услуги должны быть оплачены 100%. Эта позиция тоже законодательно обоснована. Суд поддержит ресурсников и в случае долгов накладывает арест на наш счет. А там, к слову, деньги порядочных плательщиков по статьям «содержание дома», «водоснабжение», «газ», «канализация»… Потом приставы отдают в банк на взыскание на наложение ареста до исполнения судебного решения. И деньги со счета УК списываются ресурсникам. Мы опять бодаемся, подаем апелляции в разные инстанции… 99,9% судов поддерживают ресурсников: на их стороне закон, да и пресса тоже. В дурном свете предстает УК: мол, собирают деньги, а за ресурсы не платят. При этом не вникают в суть дела: «начислено» и «оплачено» никогда не совпадают. В среднем по стране 10-12% жильцов не платят за услуги. А в некоторых домах есть и 20% должников. Тогда что остается? УК превращается в банкрот.
«МЫ ГОВОРИМ: ЗАБЕРИТЕ ВАШИ ДЕНЬГИ»
– И какой выход из ситуации?
– Мы хотим, чтобы были выстроены прозрачные договорные схемы с потребителями. В этом случае не будет сомнительных серых схем. Все договоры будут заключаться напрямую, и платежи станут прозрачными. Тогда никто не будет кричать, что деньги оседают в УК. Действующая схема сегодня такова, – Дударов чертит на листе треугольник. – Ресурсоснабжающая организация заключает договор с управляющей компанией. А мы уже – договор с жителем. То есть на рынке ресурсник выступает как поставщик, УК – как исполнитель, а жилец – как потребитель. Житель получил услугу и опосредованно, через УК, платит деньги поставщику. Эта схема удобна, но кому? Неплательщикам и ресурсникам. А нормальным жителям и управляющим компаниям она неудобна. Мы говорим народу: разорвите эту цепь. Пусть ресурсник поставляет услугу – воду, свет, тепло, газ – напрямую жителю. Тогда он автоматически превращается в продавца, а житель – в покупателя. Их отношения начинают регулировать все законодательства: Жилищный и Гражданский кодексы, и плюсом – защита прав потребителя. Прозрачно? Да: сколько поступило, столько и вышло. Нигде не оседает ни копейки. Но этот механизм неудобен ресурсникам. Мальчик для битья отпадает. Они уже не смогут говорить: УК деньги берет, но не отдает! При этой схеме ресурсники напрямую будут судиться с неплательщиками. Не получил деньги? Судись! Ты продавец, это твоя услуга. С неплательщикрм будут судиться 3-5 организаций, а не один, как сейчас УК.
Сейчас, чтобы бизнес поставщиков процветал, мы печатаем в своих квитанциях их платежи, платим в банк процент за сбор – от 1 до 2,5% от собранной суммы. Эти деньги возлагаются на жителя со статьи «Содержание дома»: на такую сумму мы недовыполняем работы. Кроме того, при выигрыше судебных дел с расчетного счета взимаются деньги жителей. В итоге жильцы – те, кто хорошо платит, – проигрывают дважды.
– А что будет при новой схеме?
– Жители не будут отвечать «за соседа». Они будут платить только за содержание дома и текущий ремонт: других денег на моем расчетном счете не будет. В общем, что сейчас делаем, то и будем делать. А остальное – лишняя волокита. При новой схеме мы заключаем договор с жителями, помогаем отстоять их позицию как специалисты. Встаем на защиту жителей против ресурсников, если будут суды.
– Но ведь суды идут в основном с неплательщиками?
– Не всегда. Дело в том, что ресурсо-снабжающие организации поставляют услугу до границы дома. А внутри эту услугу распределяем мы. Когда услуга некачественная – воды нет, в квартире холодно – житель идет к нам. Может, это в доме трубу забило или канализация потекла. Тогда мы приглашаем ресурсника, смотрим сети. Если, например, нет в трубах давления, значит, на границе поставлена некачественная услуга. В дом не заходит нужная температура, нет нужного давления воды. Будь добр, обеспечь на границе эксплуатационной ответственности достойное качество услуг. Собственно, мы и сейчас так работаем. За жилым фондом мы будем следить точно так же, не отбрасывая ничего. Единственное – пусть население платит за коммунальные услуги напрямую поставщику. Что тут плохого? Это самая прозрачная схема, прописанная в Жилищном кодексе РФ.
«ХОЧЕТСЯ УЙТИ ОТ СКАНДАЛОВ»
– Как относятся к предложенной схеме сами ресурсники?
– Мы переговорили со многими. В принципе, «Тверьтепло» готово работать по этой схеме. «Водоканал», газовщики тоже принципиально не против.
Некоторые городские руководители говорят, что при новой схеме отпадет контроль над УК. Хотя нас контролирует собственник (жители), госжилинспекция, правоохранительные органы, прокуратура, советы многоквартирных домов… И пресса сюда же. Мы не уходим от ответственности. Наоборот: если мы вбиваем гвоздь, пусть будет записано, что он вбит нами, а не соседом.
– Кто уже работает по непосредственному управлению домами?
– Многие регионы России. Из Тверской области полностью по такой схеме работает Вышний Волочек. В Твери – около 90 домов. Сейчас многие собственники проводят собрание по изменению формы управления своим домом. Но есть недопонимание со стороны тверского департамента ЖКХ. Там считают: мол, просто управляющие компании боятся получить лицензирование. Но это не так. Просто УК больше не выдержат работать по старой схеме. Не сегодня-завтра они станут банкротами. Мы говорим городским властям: можете – помогите. Не можете – хотя бы не мешайте.
– Расскажите о вашем союзе. Какие задачи он должен решить?
– В Союз входят управляющие компании, которые давно работают на рынке. Они разные: у кого 2 дома, у кого 100 домов. Все мы единомышленники. Сейчас мы вырабатываем единый стандарт обслуживания домов в рамках законодательства РФ. Чтобы у всех были качественные услуги и единая методика работы.
– Все это частные компании?
– Да, в Твери больше 90% – частные. Но все компании районов – УК Заволжского, Центрального, Московского, Пролетарского – где есть доля установочного капитала муниципалитета, не входят в наше СРО. Город им не советует. Там свои схемы, и руководитель все решает по согласованию с городом.
– Подытожим: какие перспективы есть у новой схемы управления?
– Главное – показать народу, что деньги, которые вы платите, не оседают в УК. Не надо нас чернить и поливать грязью. Я допускаю, что есть непорядочные УК, но отвечаю только за свою компанию. Вспомните громкие дела, которые недавно были в прессе. Во всех якобы виноваты УК. Пишут: «ООО РЭП-17 задолжало ТГК-2 23 миллиона рублей!»
Потом мы доказали, что этих денег не получали от жильцов – в итоге сумма сократилась до 5 530 млн. Есть разница? А «ТКС» мы якобы задолжали 7, 4 млн. А потом было подписано мировое соглашение на 231 тысячу рублей! Именно такую сумму мы реально были должны – в связи с тем, что население платит неравномерно: кто сегодня, кто через месяц. Но суммы-то какие: 23 миллиона! 7 миллионов! Меж тем сегодня наше сальдо нулевое. Мы со всеми расплатились – это можно увидеть на сайте www.rep17.ru.
Вот от этих скандалов, от этой головной боли хочется уйти.
– На ваш взгляд, каковы основные проблемы в российской сфере ЖКХ?
– Бардак начинается еще на уровне законодательства. Один акт играет против второго, а второй – против третьего. Закон лоббируют интересы поставщиков, потому что ни один жилищник не сидит в законодательстве. Наша позиция там не представлена. Второй бич – отсутствие профессионалов. В ЖКХ работают все кому не лень: по блату, по знакомству. Третий – отсутствие прозрачности, выгодное только ресурсникам. Потому что иначе им придется отвечать за свои слова и действия. Вот когда каждый будет на своем месте – наступит порядок.
Любовь КУКУШКИНА
0
