Что почем на рынке тверской недвижимости
На рынке недвижимости Твери – неестественное оживление. Вроде экономический спад, социальное самочувствие тверитян признано самым низким в России. А стройка идет, и цены на квартиры растут…
Бывший главный архитектор Твери Игорь Колесников как-то сравнивал строительный рынок нашего города четырех-, пятилетней давности с советским магазином, где ничего нет и, чтобы купить более или менее качественный товар, надо искать блат у продавца. Тогда он считал своей задачей превратить этот «советский гастроном» в «современный супермаркет», где выбор товаров ограничен только размером покупательского кошелька. Только сейчас мы начали приближаться к тому, чтобы на тверском рынке недвижимости ликвидировался дефицит. И то такое впечатление, что многие застройщики это еще не осознали.
НОВЫЕ МЕСТА
Активизация строительства, безусловно, связана с тем, что зимой 2012–2013 годов был принят генеральный план застройки Твери. И пусть этот генплан звезд с неба не хватает, он несравним не только с генпланом XVIII столетия, но и с генпланом брежневской эпохи – строителям руки развязаны. Раз сказано, что здесь должна быть многоэтажная высотная застройка, значит, можно строить. Или, например, заявлена малоэтажная многоквартирная застройка – опять же можно строить. Стимулы для развития получили глухие уголки Твери, до этого не освоенные – например, бурная застройка таунхаусами происходит за улицей Кольцевой на Соминке, в Затверечье в конце Затверецкого бульвара и Литейного переулка, в Южном – на ул. Летного поля и т.д.
Отданы под застройку промышленные зоны, где уже давно не было никакой промышленности, например, в Затверечье, где строятся жилые комплексы «Затверецкий квартал» и «Элиан», в Московском районе – жилые комплексы «Зеленый остров» и «Атлант», в Центральном районе – бывшая промзона в начале переулка Трудолюбия, у Центрального рынка.
Апробируется новая для России форма пригородных коттеджных поселков эконом-класса (район Брусилово-Кривцово, деревня Николо-Малицы, Глазково).
А также появляются новые микрорайоны советского типа: Брусилово, Октябрьский, новые дома на Соминке, Радужный, высотные дома на месте казарм в Мигалове, планируемая застройка Бобачевской рощи…
ПОСЛЕДНИЕ ПОКУПАТЕЛИ
Всплеск потребительского спроса никого не должен обманывать – это, можно сказать, последние покупатели. За 2013 и первую половину 2014 года цены на квартиры в Твери почему-то выросли процентов на 10-15. Строители и риелторы не должны обольщаться – вряд ли цены и дальше будут расти такими темпами. Теперь им предстоит только падать.
Кто покупает квартиры в Твери? Москвичи, которым никогда не хватит денег на покупку трехкомнатной квартиры в Москве, присматриваются к близлежащим областным центрам и обнаруживают таунхаусы в Кривцове по цене ниже, чем московская «однушка». Тверитяне из последних сил берут ипотечные кредиты, чтобы выехать из «хрущевок». Как сказал нам руководитель Сбербанка по Тверской области Сергей Ющенко, в 2013 году количество выданных ипотечных кредитов в регионе по сравнению с 2012 годом выросло более чем на 90%!
Однако ипотека – еще та ловушка. Надо понимать, что, взяв в банке, предположим, два миллиона рублей, через 25 лет отдашь ему все шесть миллионов. Причем сумма ежемесячного платежа будет равна приличной тверской зарплате – 25-30 тысяч рублей.
СКОЛЬКО МЕТРОВ БУДЕМ БРАТЬ?
Дольше всего «зависают» на рынке трех-, четырехкомнатные квартиры. Хотя именно такие квартиры «делают» дом – их покупают надолго, для того чтобы жить семьей, растить детей. «Однушки» и малометражные «двушки» – это вариант первой квартиры для молодежи или квартиры на сдачу. Дом, где одни «однушки» и «двушки», обречен на постоянную смену жильцов, которые будут относиться к нему, как к проходному двору.
Кстати, нынешние «однушки» и «трешки» не сильно принципиально отличаются по цене. Покупатель платит не за количество комнат, а за квадратные метры. И если в однокомнатной квартире современной планировки примерно 50 кв. метров, то в трехкомнатной – примерно 85 кв. метров. При средней цене 55-60 тыс. рублей за метр несложно посчитать, сколько получается.
Дешевле всего квартиры в Брусилове, Радужном, построенных по принципу советских микрорайнов. Застройщик, СУ-155, возводит эти модернизированные панельные многоэтажки – как пирожки печет. Несмотря на относительно недорогую стоимость, вообще удивительно, почему на дома «а-ля советский микрорайон» есть еще спрос. Во всем мире дома такого типа начали сносить еще в 70–80-х годах XX века, придя к выводу, что подобный принцип застройки быстро приводит к затрущобливанию района, возникновению подростковой преступности, преступности этнической.
В СССР микрорайоны типа Юность были привязаны к производству: предполагалось, что рабочий вагонзавода или «Центро-свара» должен иметь пешую доступность от дома до предприятия. Сегодня люди к производству не привязаны. Собравшись с силами, первое поколение жильцов переезжает из таких микрорайонов в районы, более комфортные для жизни. А квартиры дешевеют, и социальный состав жителей резко ухудшается. Тверской покупатель этого пока не понимает: в конце концов, люди выросли в таких же родительских квартирах и «слаще морковки ничего не ели».
Нетребовательность покупателя ведет к халтуре со стороны застройщиков. «А что, пипл хавает, людям этого и надо», – говорят они, и вот компания «Тверьстрой» возводит у гипермаркета «Глобус» дома, отличающиеся от построенных в Южном в 80-е серых «панелек» только веселенькими облицовочными плитами.
БЕЗ МРАЧНОГО ПОДЪЕЗДА
Новый тип жилья – это таунхаусы, дома, где каждая квартира имеет отдельный вход. В таунхаусах стоимость квадратного метра ниже – около 35 тыс. рублей. Но метраж больше – от 100 до 150 кв. метров.
В таунхаусе нет этого пресловутого «общего пространства», которое наши сограждане, даже покупающие квартиры по 60 тыс. за квадратный метр, считают «ничьим»: стен, разрисованных граффити, дверей, заклеенных рекламными объявлениями. Зато имеется своя стоянка для пары машин и маленький клочок земли под барбекю или клумба с маргаритками.
Кстати, социологи отмечают, что отдельный вход в квартиру полностью меняет психологию человека. В Канаде, стране с не менее чем у нас суровым климатом, запрещено строить новые дома без индивидуальных входов в квартиры.
В Твери наблюдается дефицит небольших таунхаусов, до 120 кв. метров площадью. Один из недостатков тверских таунхаусов – устремленность вверх, застройщик пытается втиснуть максимум квадратных метров на минимум земельной площади. А карабкаться на третий этаж не всем по силам.
Основные места, где строятся таунхаусы, – Соминка, Затверечье, частный сектор в районе ул. Гончаровой и Макарова. Можно подобрать весьма живописные уголки. Вообще, для тверского частного сектора, появившегося на волне послевоенного переселения деревни в город, – это хороший шанс на возрождение, приток нового неравнодушного населения.
Одна из серьезных проблем частного сектора и пригородных поселков – отсутствие инфраструктуры.
Мы упомянули про массовое строительство отдельных домов и таунхаусов эконом-класса в Кривцове, за Южным. Это перспективный проект, через несколько лет там, уверены, будет бурлить жизнь. Но пока налицо несколько домов, стоящих посреди заросшего поля. Для молодых работающих супругов, каждый из которых ездит на своей машине, может, и ничего. Но жить там целый день, наверное, тоскливо. Николо-Малицы и Глазково – более «освоенные» тверским дачником деревни. Но и там даже в магазин надо ездить на автомобиле. Хотя цены на дома там привлекательные – между тремя и четырьмя миллионами рублей.
Тверь медленно, но преображается. Хотелось бы, чтобы этот процесс был более продуман и не останавливался.
Мария ОРЛОВА
0
