Как грамотно купить квартиру в Твери
«Караван+Я» спросил у экспертов, стоит ли инвестировать в недвижимость, будут ли расти цены на квартиры в Твери и что выгоднее приобретать – новостройки или «вторички»
«СОБЫТИЯ НА УКРАИНЕ ТОРМОЗЯТ СПРОС»
Михаил Козлов, заместитель генерального директора Тверского ипотечного центра:
– Ситуация на тверском рынке недвижимости находится в состоянии равновесия: есть определенный баланс спроса и предложения. В ближайшее время, при отсутствии резкого изменения макроэкономических факторов, ни большого всплеска продаж, ни полного отсутствия спроса ожидать не стоит.
На образование цены на недвижимость оказывают влияние несколько факторов. С одной стороны, достаточно большое количество граждан, ожидающих ослабление рубля, инвестируют свои накопления в недвижимость. Это, безусловно, поддерживает спрос. С другой стороны, ожидание ухудшения общемировой экономической ситуации в совокупности с ситуацией на Украине сдерживает рост спроса.
Также фактором сдерживания роста цен на недвижимость является большое количество строящихся многоквартирных домов (в том числе большой для Твери кластер застройки в микрорайоне Южный). Благодаря ценовой конкуренции между застройщиками повышается спрос на квартиры в новостройках. Если годом ранее число сделок с новостройками от общего количества сделок Тверского ипотечного центра составляло примерно 10%, то сегодня – примерно 30%.
– Ипотечные программы в связи с нестабильной ситуацией в экономике – это надежно?
– Сегодня, пожалуй, самое благоприятное время для покупки жилья в ипотеку. Почему? Цена привлечения денег кредитными организациями выросла, но ставки по ипотеке повысили далеко не все кредиторы. Так, ипотечные кредиты по стандартам АИЖК заемщики еще могут получить по сниженным ставкам.
А если говорить о надежности ипотечного кредита, то я бы порекомендовал в период общей экономической нестабильности брать ипотечный кредит с процентной ставкой, фиксированной на весь срок, так как в случае улучшения общей конъюнктуры появится возможность перекредитования под более низкую ставку. А вот в случае ухудшения конъюнктуры и наличия плавающей процентной ставки можно увидеть рост процентной ставки и ежемесячного платежа по своему кредиту. К тому же в период ухудшения конъюнктуры, как правило, многие кредиторы приостанавливают действия программ по перекредитованию. Так что выход – это фиксированная процентная ставка.
«ПОКУПАТЬ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКАХ НЕВЫГОДНО»
Валентина Новикова, оценщик ООО «Городское бюро оценки»:
– Переизбытка жилья на тверском рынке как не было, так и нет. Хотя спрос на жилье постоянно растет. Это связано с переездом людей в областной центр, желанием улучшить жилищные условия и доступностью ипотечных программ. При этом цены на недвижимость находятся на стабильном уровне с положительной динамикой от 5 до 10% в год.
В Твери сегодня возводится много новостроек. Но вторичное жилье не дешевеет, на него есть постоянный спрос. Как правило, новостройки приобретают люди, чтобы улучшить свои жилищные условия. «Вторичку» же покупают те, кто не имеет в собственности объектов недвижимости. Не у всех есть возможность одновременно платить за найм жилья и за ипотеку по строящимся квартирам.
Кроме того, люди боятся заключать договоры долевого строительства из-за несоответствия реальных сроков сдачи объектов застройщиками.
Некоторые не хотят заниматься отделочными работами, а приобретение новой квартиры с базовой отделкой на рынке развито слабо. Вообще, покупка квартир в новостройках не самая выгодная инвестиция, так как риски от несвоевременного ввода в эксплуатацию жилых домов высоки. Сдача этих квартир в аренду предполагает окупаемость не раньше чем через 10 лет. Помимо прочего, в 2015 году планируется введение единого налога на недвижимость, рассчитываемого на основании проведенной в 2014 году массовой оценки кадастровой стоимости. Это существенно увеличит расходы потенциальных собственников.
«ЛЮДИ НЕАДЕКВАТНО ОЦЕНИВАЮТ СВОИ «ХРУЩЕВКИ»»
Наталья Валицкая, председатель правления «Гильдии риелторов Верхневолжья»:
– Сейчас количество предложений на рынке недвижимости немного превышает спрос. Очень активно рекламируются строители новостроек. Объектов нового жилья строится очень много, выходит, что в новостройке квадратный метр может стоить дешевле, чем во вторичном жилье. Тем более банки сейчас активно сотрудничают с застройщиками и предлагают ипотечные программы. В том, что новостройка может быть доступнее вторички, хорошо показала себя компания СУ-155. Цены на их квартиры начинаются от 1 300 000 рублей и выше.
В связи с этим вторичное жилье должно дешеветь, и мы к этому постепенно приходим. Сегодня люди неадекватно оценивают стоимость своих «хрущевок» и «брежневок». Клиент приходит в агентство недвижимости, и в фирмах-однодневках риелторы говорят ему ту цену, которую он хочет услышать. Она зачастую завышена. Составляется договор «33 бумажки», человек, ничего не понимая, его подписывает. Проходит три месяца, жилье не продается. Клиент хочет разорвать договор, оказывается, что теперь он должен заплатить за это неустойку. Приходится оставаться в агентстве и снижать цену. Я всегда говорю людям – не пожалейте 2000 рублей на юриста в таком серьезном деле, как продажа собственного жилья.
«ПАНЕЛЬНЫЕ ДОМА БУДУТ ДЕШЕВЕТЬ»
Застройщик ЖК «Иллидиум» ООО «Стройглавзаказчик»:
– Если ориентироваться на регионы с аналогичным числом населения, то тверской рынок недвижимости – один из лидеров по количеству предложений и спроса. А с точки зрения строительства мы оцениваем его отрицательно. Конкуренция между застройщиками растет, но на качество это не влияет – появляется много однотипных и точечных сооружений, что для потребителя невыгодно. А объектов комплексной застройки с продуманной инфраструктурой строится мало.
С прошлого года спрос на вторичное жилье значительно упал. Люди пытаются продать старое жилье и въехать в новое, процесс стопорится на стадии «продажи». Панельные дома – это неконкурентный продукт, по качеству он не может сравниться с монолитным или кирпичным домостроением. 80% тверских домов строились в 80-е годы, они в любом случае будут дешеветь.
По нашим оценкам, в ближайшие 1,5 года спрос на жилье в новостройках увеличится и цена на них будет падать.
Если сравнивать объем издержек, Тверской регион один из самых дорогих по себестоимости строительства. Сюда входит стоимость подключения технических условий, цена земли. В Твери самые дорогие строительные материалы, мы закупаем их в других регионах. Выходит, что многие дорогостоящие позиции с доставкой в Тверь обходятся дешевле, чем приобретать на «родных» заводах без доставки до стройплощадки. У нас очень дорогая рабочая сила, потому что мало специалистов. Парадокс, но неспециалист запрашивает большую цену за ту работу, в которой он не разбирается, потому что ему придется дольше работать.
– Вкладывать деньги в недвижимость – это риск?
– У людей немного вариантов. Либо не вкладывать, либо приобретать акции, валюту или материальные блага. Недвижимость – это более ощутимый материальный актив, и, независимо от объема, стоимости рубля, евро или доллара, его можно ощутить и эксплуатировать в дальнейшем. А деньги, вложенные в валюту, остаются деньгами, инструментом, а не конечным результатом. Кроме того, вложение в недвижимость выгодно, это дает реальные рабочие места. Стимулируются стройка и сопутствующие отрасли своего региона. С точки зрения круговорота денег это более правильный выбор, потому что неизвестно куда, в какие регионы и даже страны твои деньги уходят в других вариантах.
– Рынок сегодняшних новостроек однотипный? Или есть нестандартные решения?
– Предложений много, люди выбирают жилье по трем критериям. Это цена, площадь–планировка и место расположения. Точечная застройка приводит к нехватке социальных учреждений, парковок, спортивных площадок – они не предусмотрены в принципе. Это строительство требует сопутствующих действий со стороны властей и застройщиков.
Если сравнивать с другими регионам, рынок в Москве и Санкт-Петербурге совсем другой.
Цена выше, объекты с точки зрения внешней и внутренней архитектуры лучше, а по себестоимости строительства их предложения могли бы быть и у нас. В Ярославской, Рязанской, Калужской областях в большом объеме сдаются интересные объекты, цены на них чуть дешевле.
В Твери большая проблема с идеями. Архитекторы пеняют на застройщиков и инвесторов, что они режут их идеи и заказывают менее красивые постройки. А заказчик хочет дешевле, выходит конфликт интересов.
Люди сами по себе консервативны, боятся высоких этажей. По старинке считают самым хорошим третий этаж, хотя в других регионах, наоборот, котируются верхние этажи. Из окон 17-го и 16-го этажей и вид совсем другой, приятно смотреть. И планировки люди выбирают очень консервативно, их не переубедить.
В Санкт-Петербурге живут те же самые люди, а предложения по недвижимости очень сильно варьируются. В Питере метр квадратный идет от 60-80 тыс., у нас тоже есть такие предложения в центре. Вот только строительство там по качеству ничем не отличается от строительства на окраине. А многим людям уже хочется жилье более высокого уровня.
Полина ЗИМИНА
0
