В Твери прошел круглый стол, посвященный городской застройке
Российские города строятся, и у людей появились новые требования к жилью. Стремительно ветшающий жилой фонд XX века перестает их устраивать, им нужны квартиры XXI века. О том, какими они должны быть и какие проблемы связаны с их строительством, мы беседуем с тверскими профессионалами этой отрасли на круглом столе, организованном еженедельником «Караван+Я» и журналом «Бизнес Территория»
Круглый стол состоялся в Твери, в Центре развития бизнеса Сбербанка, специальном подразделении Сбербанка, где осуществляется работа с предпринимателями. Здесь не только обслуживают их счета, но проводят обучающие семинары, организовывают встречи с лидерами регионального бизнеса, ведут прием представители налоговой службы, можно оформить страховку, получить консалтинговые услуги.
ГОРОД ВЫСОТОК ИЛИ ТАУНХАУСОВ?
Мария Орлова, модератор, главный редактор «Бизнес Территории»:
– Сегодня строительство в Твери оживилось. Однако основные тенденции направления застройки до конца так и не ясны. Будут ли преобладать таунхаусы или Тверь станет высотным городом? Наконец–то вышел новый генплан, который открыл дорогу для построек. Начали застраиваться старые промзоны и территории воинских частей. Частный сектор значительно изменился. В свою очередь, бурная строительная деятельность вызвала волнение среди тверских краеведов. Они протестуют и отрицают изменение «исторических руин».
Что мешает нам развиваться по европейским стандартам? Почему в Твери продолжают появляться дома, мало отличающиеся от советских многоэтажек? Какой вы видите Тверь в будущем?
Павел Парамонов, девелопер, исполнительный директор ООО «Премьер:
– С моей точки зрения, европейский город – это среднеэтажная застройка и отреставрированные исторические центры. Хотя я тоже строил многоэтажные дома, сейчас считаю, что это не самое верное движение. При этом я противник расползания города. В Твери есть много непригодных мест для жилья: довоенные дома, бараки. Именно здесь можно и нужно строить новое благоустроенное жилье. Надо как-то заниматься «рекультивацией» советской застройки, «хрущевок» и панельных «брежневок». Тем самым будет происходить реновация старых объектов и не будет необходимости в «растягивании» города.
Владимир Гацков, генеральный директор ООО «Тверь Таун»:
– В процессе строительства трудности были всегда. Однако за последние лет пять ситуация качественно изменилась. В первую очередь это касается вопросов инженерных коммуникаций. Сейчас наша компания не сталкивается с подобными проблемами, поскольку систематизирована оплата за технологическое подключение. Все решается в рабочем порядке с руководством соответствующих организаций.
Однако городские сети сегодня значительно изношены. Необходима полная модернизация инженерных сетей, что стоит колоссальных денег. Поэтому городу было бы выгоднее развиваться по пути малоэтажного строительства, чем сажать на изношенные сети такие микрорайоны, такие как Радужный или Брусилово.
Тверь имеет территории, приспособленные для малоэтажного жилья: ближнее Затверечье, район частного сектора на Соминке, центр города – в районе Красной слободы, микрорайон Южный и т.д. Что касается многоквартирных домов, то людям интересны дома высотой до пяти этажей с хорошим просторным двором.
В Твери в последнее время появляется много объектов, на которые приятно смотреть: «Башня Скворца» (ул. Скворцова-Степанова), высотный дом от компании «Регионстрой» (пересечение ул. Благоева), в Затверецком районе на ул. Туполева есть интересные новые дома.
Наша организация «Тверь Таун» специализируется на малоэтажном строительстве. Сейчас мы в основном работаем в Южном–Д, ведем строительство на улице Летное поле. У этого района есть определенный шарм – невысотные дома европейского стиля.
Конечно, в идеале для застройщика необходима площадка под комплексное освоение. В этом случае есть возможность продумать детали инфраструктуры: парковочные места, детские площадки и места для отдыха. Однако пока мы ограничены земельными ресурсами. В итоге иногда выходит диссонанс, изменить который не в наших силах.
Я считаю, что малоэтажный образ города обязательно должен присутствовать в сочетании с отдельными высотными зданиями. Тверь как раз и развивается в этом направлении.
Наталья Валицкая, председатель Гильдии риелторов Верхневолжья:
– На стоимости квартир очень отражается стоимость земли. Сейчас в Твери 10 га продают иногда чуть ли не за 400 миллионов! В Южный и вообще на окраины застройщики приходят из–за дешевой земли.
В Южном вообще реализуется несколько проектов от «Регионстрой», «Стройгруп» (Можайского, 83), огромная застройка на Октябрьском, 99, здесь и «Премьер–парк», и «Иллидиум», и Брусилово, которое строит Су–155. Почему–то все сгруппировалось в одном месте, не учитывая, что там большие проблемы с котельной. Вопрос водоснабжения и отопления в этом районе и так проблемный, а что будет теперь?
ИНФРАСТРУКТУРА «ВДОГОНКУ»
Леонид Гурьянов, директор филиала ОАО «Газпром Газораспределение Тверь»:
– Схема газоснабжения Твери была сформирована еще в 60-х годах прошлого века, со степенью загруженности, рассчитанной на то время. Однако она не может быть комплексно перераспределена в связи с отсутствием сегодня базовой информации. До сих пор у нас нет понимания генплана города. Обращения в городскую администрацию не прояснили ситуацию. Мы видим только уже возникающие «пятна» застройки. Например, только недавно разобрались с застройкой в Южном, как там работать и на какую нагрузку рассчитывать. Схема газоснабжения этого микрорайона уже разработана.
Что касается вопроса изношенности газовых сетей, это неправда. Главная проблема: мы работаем вдогонку, только по факту видим, где в Твери болевые точки, и начинаем догонять: перекладывать, реконструировать, вводить новые мощности. Работать синхронно и видеть план развития на годы вперед – к этому нужно стремиться совместными усилиями с городской властью.
Геннадий Климов, главный редактор журнала «Умное производство»:
– Проблема в том, что у нас в городе нет органа или комиссии, которая занималась бы планированием города. Наверное, и не было отродясь…
– То, что «не было отродясь», не соглашусь, – отрицает Николай Черников, советник главы города, долгие годы работавший заместителем мэра Твери. – В 90-х годах мы выступали категорически против точечной застройки, опасаясь за сохранность исторического центра. Тем не менее, появилось много зданий, которые его никак не украшают. Они диссонируют с историческими особенностями города. Управление архитектурой должно заниматься подобными вопросами: проективно работать, выстраивать. Задача инвестора – прийти и посмотреть результат.
В Твери другой вариант: инвестор покупает землю, на которой котельная уже не справляется с объемами, детских садов не хватает, а магазинов еще нет. После этого недовольные жители идут к власти, которая не способна решать подобные вопросы.
Изначально все должно идти сверху. Власть должна составлять выгодные предложения для инвесторов. По такому пути начинались все советские застройки 70–х и 80–х годов в Юности и Южном. Присутствовала комплексность: сразу планировались детские сады, школы и больницы, точки общественного питания.
Сейчас мы видим иную картину. В военном городке Мигалово строятся многоэтажные дома на численность до 5 000 человек. При этом ничего толком не проведено и не построено.
Сергей Елкин, замдиректора МУП «Тверьгорэлектро»:
– Застройщики имеют право требовать, чтобы им предлагали цену участка по степени снабжения инфраструктурой. Мы организация, которая живет по региональному тарифу. Если мы хотим развивать электрику за счет всего региона, необходимо увеличить тариф. За это будут платить все жители. Застройщикам в свою очередь должны предлагать преференции.
Александр Гордеев, руководитель городского отделения сбыта г. Твери «Атомэнергосбыт»:
– Мы сбытовики и отвечаем за заключение договоров с обратившимся лицом. Довольно большое число застройщиков заключают с нами договоры энергоснабжения. Здесь возникает интересный момент: не всегда вовремя застройщик передает в адрес управляющей компании все имущество, которое там находится с дальнейшим выходом ТСЖ. Хочется обратить их внимание на это. Чтобы УК выходила на прямой договор, чтобы не было бездоговорного потребления. Если говорить об улучшении, мы можем предложить установку АСКУЭ – автоматизированных систем контроля и учета электроэнергии. Их желательно ставить в каждую квартиру. Нет необходимости снимать показания счетчиков, все делается автоматически путем нажатия пары кнопок. В результате можно видеть и общедомовой учет, и поквартирный. Есть просьба и к застройщикам – сразу устанавливать общедомовые приборы учета.
ИГРА НА ОГРАНИЧЕНИЕ
– По сравнению с СССР изменились внешние условия градостроительства, – вступает в полемику Илья Дунаевский, советник главы города. – Раньше был «его величество» Госплан или облплан. Сегодня мы находимся в условиях рынка, за которыми стоят жесткая конкуренция и спекуляции. В таких условиях план постоянно пришлось бы переделывать.
Мое видение: необходимо вести правила игры «на ограничениях». Если мы ограничиваем высоту построек в центре до пяти этажей, то это должно быть четко прописано везде. Возьмем европейский город Париж. Там очень жесткие правила застройки. Центр Парижа исторически не изменен, вся стройка идет в предместьях. Центр Твери пока еще имеет свое лицо, хотелось бы его сохранить.
Евгений Песня, разработчик стратегии развития Твери:
– Мы стоим очень далеко от того, что зовут порядком. Генпланы советского периода отличались единым источником финансирования. Сейчас в городе многоканальное финансирование: жители финансируют строительство, частные компании – инфраструктуру, бизнес на свои деньги строит торгово-развлекательные комплексы. Город должен иметь обоснованные границы. Когда мы где-то растекаемся с малоэтажной застройкой, сети и инфраструктура стоят дороже. Я технарь, поэтому смотрю на цифры, а не на громкость слов. С точки зрения расселения мы все больше строим на окраинах, а в центре провал. Это нетипичная картина для рыночной экономики, в которую мы вошли 20 лет назад, но до сих пор не можем ужиться.
Геннадий Климов: – Возможно, городу не хватает своей философии. Вот Петр Первый сформировал 10 пунктов ограничений, которые создали лицо Санкт–Петербурга – и получился один из красивейших городов мира.
Павел Парамонов: – Не хватает сильной и решительной власти, человека, который будет способен осуществлять задуманное. Кто-то спрашивал, когда Тверь отстраивалась заново после пожара в XVIII веке, хотим ли мы «трехлучевую» планировку центра? Екатерина Великая сказала, что Тверь должна строиться так – и теперь мы гордимся классическим планом центра Твери. Все достойное, что было в истории, было создано волей конкретного человека.
БАНКИ КАК СТИМУЛ РАЗВИТИЯ
Мария Орлова: – Во многом оживление на рынке Твери и рост покупательского спроса связаны с кредитами банка, которые теперь становятся значительно доступнее среди самих строителей и покупателей. Хотелось бы спросить представителей лидеров кредитования «Сбербанк» и «ВТБ24» об изменении динамики выдачи кредитов строительным организациям и ипотеки гражданам…
Наталья Борзикова, начальник отдела ипотечного кредитования РОО «Тверской» филиала №3652 ВТБ24 (ЗАО):
– В нашем банке действует ряд программ, по которым клиент может приобрести жилье как на первичном, так и на вторичном рынках. Также можно взять ипотечный кредит на ремонт жилья или строительство дома, рефинансировать кредит, выданный другим банком, чтобы уменьшить ставку и платеж по кредиту. Есть возможность оформить кредит, предоставив всего два документа (паспорт + второй документ, удостоверяющий личность) по программе «Победа над формальностью». Кроме того, для получения ипотеки можно использовать материнский капитал в качестве первоначального взноса. Программа «Ипотека для военных» предлагает максимальную сумму по кредиту без поручительства супруги.
Если брать именно сферу ипотечного кредитования, то около 60% занимает выдача кредитов именно по строящемуся жилью. Люди переходят на приобретение новых квартир, они готовы ждать. Для них это более привлекательно, чем купить старую квартиру в морально и материально устаревшем доме. Поэтому именно кредитование новостройки более актуально на рынке, чем кредитование вторичного жилья.
Мария Орлова: – А есть ли совместные программы, позволяющие банкам и застройщикам снизить ставки по кредитам? Я слышала о такой системе, что надежные застройщики, которые много лет работают на рынке и пользуются доверием, имеют бонусы.
– У нас проводятся промоакции. Есть скидки для строительных организаций, которые зарекомендовали себя в качестве наших стратегических партнеров. Больший объем ипотечных кредитов приходится именно на эти организации. Можно получить скидку, обратившись к нашим партнерам в агентство недвижимости «Парамоновъ» или приобретая квартиры в строящихся объектах строительной компании «СУ–155» и «Регионстрой». Скидка доходит до 1%, применительно к стоимости жилья это довольно много. Мы всегда готовы быть более лояльны для тех клиентов, которые покупают квартиры у наших партнеров. На сегодняшний день есть промоакция – до 31 октября можно получить ипотечный кредит под 10,95%.
– А возможно досрочное погашение ипотечного кредита?
– Досрочное погашение кредита возможно уже начиная с первого дня пользования кредитом без комиссий и штрафов, без ограничений по сумме досрочного платежа. При досрочном погашении можно либо сокращать срок кредита, либо уменьшать сумму ежемесячного платежа. Средний срок возврата денег сегодня – 5–7 лет. Практически все кредиты 2008 года уже закрыты. С каждым годом полное погашение ипотеки происходит еще быстрее. Ипотека стимулирует человека находить лучшую работу, не тратить лишнего. Это большой потенциал. К тому же у всех заранее есть какой–то актив.
Наталья Валицкая: – Отмечу, что у нас есть меры государственной поддержки. Приобретая жилье новостройках, люди могут вернуть налоговые вычеты до 150 тысяч рублей. Плюс материнский капитал.
Мария Орлова: – Знаю, что в тверском отделении «Сбербанка» количество ипотечных кредитов, выданных в 2013 году, было чуть ли не на 90% выше, чем количество ипотечных кредитов, выданных в 2012 году – об этом нам рассказывал руководитель тверского отделения Сергей Ющенко.
Вера Крамникова, начальник управления продаж корпоративным клиентам, тверское отделение Среднерусского банка Сбербанка России:
– Да, действительно, потребность в ипотеке выросла. Тверским отделением Сбербанка за первое полугодие выдано почти 2,5 тысячи ипотек. У нас есть специальные программы кредитования. До 30 сентября этого года в офисах наших партнеров действует программа 13–13–30. 13% – первоначальный взнос, 13% – ставка по кредиту, 30 лет – срок погашения. Естественно, в такой срок никто не гасит кредит. Погашение происходит в течение пяти–семи лет, максимум десяти. Люди используют всевозможные средства для погашения, чтобы быстрее выплатить весь кредит. Даже если нет полной суммы, чтобы погасить остаток, клиент вносит деньги частично и ему делают перерасчет. Все операции, связанные с перерасчетом, оформляются в течение одного дня.
Эта акция действует с нашими застройщиками по 30 сентября. Отмечу, что тверское отделение Сбербанка тесно сотрудничает с 142 агентствами и 42 застройщиками. Работать со Сбербанком через офисы агентств недвижимости очень удобно: сокращается время рассмотрения заявок и время выхода на сделку, а заявку на кредит можно подать сразу у партнеров. Какие компании нами аккредитованы, вы можете узнать у менеджеров в филиалах банка.
В Сбербанке разработана линейка жилищных кредитов на приобретение строящегося или готового жилья, на строительство собственных домов, а также рефинансирование ипотечных кредитов, взятых в других банках.
На нашем сайте любое физическое лицо может рассчитать тот кредит, который для него удобен, введя свой ежемесячный доход. У нас есть услуги для всех слоев населения. Каждый находит свой продукт. Преимуществами наших программ являются: отсутствие любых комиссий, возможность использования материнского капитала в качество взноса, оформление в любом удобном филиале «Сбербанка» – все же именно у нас самая большая филиальная сеть, в том числе в районах.
Параллельно с программой «13:13:30» для молодых семей также разработано спецпредложение. Для них снижен размер первоначального взноса от 10%, есть возможность воспользоваться отсрочкой по уплате основного долга при рождении ребенка, учитывается доход родителей при определении суммы кредита.
Наконец, действует «Ипотека со сниженной ставкой». При сумме ипотеки выше 2,1 млн применяется дисконт 0,5% для ставки.
Владимир Потапенков, начальник отдела финансирования недвижимости тверского отделения Сбербанка»:
– При сравнении Тверской и, например, Тульской и Калужской областей, где тоже ведет большую работу Среднерусский банк Сбербанка России, мы заметили, что там застройщиков поддерживают на уровне региональной власти, даются госгарантии. Поэтому объем ввода жилья на рынок в этих регионах выше, чем в Тверской области.
Мы стараемся предоставить застройщикам лояльные условия кредитования на 5 лет под минимальный объем вложений 15% собственных средств. Банк финансирует 70% стоимости проекта. Оставшиеся 15% могут быть вложены за счет средств дольщиков, в том числе параллельно с банком. В качестве обеспечения оформляется земельный участок (право аренды), на котором осуществляется строительство, и имущественные права на строящиеся площади.
На сегодняшнем рынке недвижимости важнее общая площадь квартиры, чем стоимость квадратного метра. Всех интересует конечная сумма сделки. В основном спрос идет на кредиты на многоэтажное строительство.
КТО ПОДДЕРЖИТ ПОКУПАТЕЛЯ?
Мария Орлова: – Не считаете ли вы, что покупатели скоро закончатся? Откуда у людей деньги на покупку недвижимости, если экономика стагнирует, промышленность не развивается?
Сергей Елкин: – Есть мировая закономерность: чтобы город нормально развивался, должно вводиться по 1 м.кв. на 1 жителя. Соответственно, в Твери на 400 тысяч жителей ежегодно на эту же сумму должно увеличиваться метров жилья.
Павел Парамонов: – Первым делом нужно заменять некачественное жилье: бараки, хрущевки, полуразваленные дома. Пятиметровые кухни – нонсенс. В США в среднем на одного человека приходится 80 м2, в Европе от 45, у нас 23. Так что есть куда расти.
Наталья Валицкая: – Рядом с Тверью два города федерального значения, Москва и Санкт–Петербург. С выходом на пенсию люди хотят более спокойной и тихой жизни. Тверь – удобный город для этого.
Наталья Павлычева, эксперт по работе с партнерами РОО «Тверской» филиала №3652 ВТБ24 (ЗАО):
– Покупатель не закончится. Нужно понимать, что ипотека не только для бедных людей. Как раз много состоятельных людей, которые могут и не брать ипотеку, но прибегают к ней, чтобы не выводить крупную сумму на свои нужды из бизнеса. Мы часто предлагаем вип-клиентам спецобслуживание с оформлением документов на ипотеку и дополнительных бизнес-услуг. Поверьте, в Твери это востребовано.
ОБЛАСТЬ И ГОРОД, ПУТИ ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ
Мария Орлова: – Хотелось бы также обратиться к депутатам Законодательного собрания по вопросам перспектив развития Тверской области. Что здесь будут делать новые жильцы? Есть ли у наших законодателей комплексное видение развития Тверской области и Твери?
Станислав Петрушенко, депутат Законодательного собрания, заместитель председателя постоянного комитета по строительству, жилищно–коммунальному комплексу и тарифам:
– Как говорил Евгений Иванович, когда мы все идеи перекладываем в цифры, получается по–другому. Когда человек приходит к власти, главное – принимать решения в интересах жителей. Сейчас к власти пришел новый глава администрации Твери Юрий Тимофеев. Его политика пока несколько расплывчата, хотелось бы большего понимания его видения путей решения городских проблем.
Сегодня сдаются новые многоэтажные жилые комплексы, где даже не пытаются решить проблему придомовой территории, парковки для жильцов.
Проблема в том, что каждый строитель идет своим коридором и пытается договариваться. Должно быть 10 «но», о которых говорили Сергей Васильевич и Геннадий Андреевич, для города. Своим главным оправданием строители считают дороговизну земли. Но если купить еще рядом 50 соток земли для парковки за 10 миллионов рублей, спрос граждан на эти квартиры будет выше в разы. Полгорода страдает от отсутствия парковок, и в центре, и спальных районах.
В микрорайоне Мамулино планируется постройка еще трех новых жилых комплексов компаниями СУ–155 и «ФинансИнвест». Уже с этого года котельная в Южном будет работать с загруженностью трех котлов. Что будет, если на одном из них произойдет авария?
И еще важный вопрос, касающийся застроек Брусилова, Мамулина и других строек в Южном. Транспортная доступность к этим районам ограничена двумя мостами через Октябрьскую железную дорогу. Стоит рассмотреть возможность строительства еще одного моста, так как дальнейшая застройка этих районов только ухудшит ситуацию. Уже сейчас люди стоят в пробках.
Еще одна проблема – необоснованно завышенная цена за квадратный метр. В США и Европе один квадратный метр жилья с мебелью и даже с отделкой стоит 70–80 тысяч рублей на наши деньги. А сколько у нас в Твери стоит квартира с голыми бетонными стенами и бетонными полами, без сантехники? От 50 до 60 тыс. рублей за метр. При этом себестоимость метра кв. жилья не более 30–35 тыс. руб.
Также необходимо установить четкий регламент, за чей счет будет создаваться инфраструктура в новых районах – инвесторов или региона и города.
Эдуард Белых, депутат Законодательного собрания Тверской области, член постоянного комитета по строительству, жилищно–коммунальному комплексу и тарифам:
– Я считаю, что не бизнес должен определять развитие областного центра, а власть. В первую очередь – губернатор. Да, законодательная власть и муниципальная должны делать свою работу, но окончательную визу должен ставить глава региона. Заметьте, в Москве мы раньше говорили о Москве Лужкова, бывшего мэра, теперь говорим о Москве Собянина. У каждого из этих периодов есть свой стиль. Губернатор Тверской области Андрей Шевелев обладает стратегическим умом. Было бы правильно, если бы он задал стиль строительства в Твери.
Анастасия РОМАНОВА
0
