Готовы ли тверские застройщики и риелторы к кризису?
Тверской рынок недвижимости этой осенью оказался в совершенно нетипичном для себя положении. Все предыдущие годы, за исключением нескольких провалов вроде 1998 года, цены на жилье в Твери только росли. А толкового предложения не было. Сейчас застройщики и риелторы должны будут смириться с тем, что цены нужно снижать. При том, что предложение появилось.
НАДО СРОЧНО ПРОДАВАТЬ
На российский рукотворный кризис накладывается общемировой спад экономики. Нефть уже снизилась до критической для бюджета России отметки – в бюджете запланирована цена 100 долларов за баррель, а она нынче стоит 98 долларов. Это означает, что на чиновниках и силовиках, худо-бедно обеспечивающих спрос на недвижимость в регионах, начнут экономить.
Поднимать цены в рублях уже некуда. А в долларах и евро тверская недвижимость дешевеет параллельно падению курса рубля. Экономисты прогнозируют, что к зиме мы можем получить 70 рублей за евро и 50 – за доллар. И тогда прикиньте, насколько фактически подешевеет тверская квартира стоимостью, допустим, 4,5 млн рублей. Еще весной она была по 100 тыс. евро, а не прошло и года, как ее стоимость в валютном эквиваленте упала чуть ли не в два раза.
Дальновидные застройщики должны попытаться продать уже построенное в ближайшее время, пока евро не перепрыгнуло психологический барьер 50 рублей, а доллар – 40. Для этого, возможно, прямо сейчас надо будет сделать скидки, только бы купили…
Дальше можно перевести деньги в валюту и ждать, что будет дальше. Впрочем, что советовать – тверские застройщики же все опытные, должны сами понимать…
СПОСОБ ВОЗРОДИТЬ ЧАСТНЫЙ СЕКТОР
Минувшее лето в Твери было ознаменовано расцветом малоэтажного городского и пригородного строительства. Это довольно простой бизнес: все, кто строил в прошедшие 20 лет для себя, в нем поднаторели. Принятый в позапрошлый Новый год генплан Твери, при всех его недостатках, открыл дорогу строителям. Там, где запланированы зоны малоэтажной застройки, теперь легко строить так называемые таунхаусы.
Надо сказать, что для тверского частного сектора это выход, способ обрести новую жизнь. Большая часть его была застроена после войны, с началом массового переселения деревни в город, абы какими домами. Я сама провела все детство и юность в доме, который в 1946 году по бревнышку перевезла из деревни тетя моей бабушки. Причем сначала она поставила этот домик на одной из улиц Металлистов, а потом, года через два, снова разобрала и перетащила за Тверцу. На нашей улице почти все дома были такие – доживающие свой век с владельцами. Их дети и внуки, пытаясь оживить старые дома, делали к ним пристройки одна другой нелепее. В начале 2000-х мое любимое Затверечье напоминало Воронью слободку. И я не могу понять местных активистов, которые, когда началось строительство таунхаусов, начали писать письма чуть ли не президенту с требованием запретить уродовать свои прекрасные улицы этими «новодельными бараками». Что, на ваш взгляд, обычные старые бараки, которые еще стоят на этих улицах, лучше?
Хотя тверские таунхаусы архитектурным разнообразием не отличаются. Почему-то по всему городу используются два-три проекта с небольшими нюансами. Основная претензия – почти все таунхаусы вытянуты вверх, имеют три этажа. На третий этаж в реальной жизни заходят только дети и кошки, но покупателям приходится платить за эту излишнюю и неудобную площадь, потому что застройщик попытался впихнуть как можно больше квадратных метров на небольшой участок.
«ПОДВОДНЫЕ КАМНИ» ПОКУПКИ
Экономика примерно такая. Покупаешь участок со старым домом под снос. В зависимости от места это будет стоить 3-6 млн – владельцы старых домов теперь тоже умные и знают, для чего покупаются их развалюшки в Затверечье, на Соминке, в районе Красной Слободы и т.д.
Примерный размер старых участков – шесть соток. Сюда надо втиснуть как минимум четырехквартирный таунхаус, с парковкой для каждой квартиры и клочком земли за кухонной дверью. Стоимость такого таунхауса в три этажа, площадью 140-150 метров (без отделки, часто даже без лестницы, с неутепленной мансардой) – около 4,5 млн, в зависимости от района может быть и дороже, и дешевле. Затраты на строительство дома невелики, как правило, их строят бригады таджиков, которые там же, в этих будущих таунхаусах, и живут.
По нашим грубым подсчетам, за вычетом всех затрат чистая прибыль все равно составит миллионов 10.
Но еще нужно найти покупателя. Поначалу, когда это был новый для тверского рынка товар, покупатели чуть ли не в очереди стояли. Случались даже неприятные махинации с их неудовлетворенным спросом. Так, с 2012 года длится разбирательство вокруг квадрохауса (квадратного дома на четыре семьи) на улице Чехова, ближняя Соминка. Некая семья на начальной стадии заплатила за секцию в этом доме порядка 3,5 млн, но, когда дом не был построен к сроку, попыталась потребовать свои деньги назад. Денег обратно эти люди, насколько мы знаем, так и не получили, хотя с вопросом разбирались правоохранительные органы. А несчастная секция снова выставлена на продажу несколькими агентствами. Утверждают, что срок сдачи дома – конец 2014 года. Но изначально-то сдача планировалась двумя годами раньше!
Эта история все же скорее исключение. Обычные опасности, которые могут подстерегать покупателей тверских таунхаусов, помельче. Например, вы можете купить не квартиру, а долю в доме. Риелторы уверяют, что тут нет ничего страшного. Но почему же они сами, продавая части в домах, где эти самые доли выделены в отдельные квартиры, специально подчеркивают это в объявлениях?
Или, например, в доме предусмотрена не центральная канализация, а септик. И вода при этом не из водопровода, а из скважины. Тоже ничего страшного, люди в загородных коттеджах так и живут. Но ведь подобные вещи должны сказываться на цене – в сторону ее серьезного уменьшения!
И, конечно, отсутствие отделки – это очень большой минус. В Болгарии и Черногории квартиры в два раза дешевле продаются уже с мебелью, бытовой техникой и т.д. Заезжай и живи. Но почему-то считается, что тверской покупатель, взявший ипотеку, может потратить еще миллион денег или год времени на то, чтобы довести свое приобретение до жилого вида.
«АМЕРИКАНСКАЯ МЕЧТА» ПО-ТВЕРСКИ
Помимо городского частного сектора, в этом году таунхаусы шагнули в пригороды Твери. Тот кошмар и неразбериха, что творились после появления частной собственности на землю: скупка земельных паев у бывших колхозников за бесценок, перепродажа этих участков по каким-то нереальным баснословным ценам, – все наконец пришло к какому-то нормальному знаменателю.
Таунхаусы в Брусилове, Кривцове, Николо-Малицах, Аркатове, Глазкове стоят дешевле, чем в Твери. Там застраиваются довольно большие площади, и, в принципе, это неплохой вариант, помесь городской квартиры и дачи. Такая «великая американская мечта»: свой домик в пригороде, две машины, муж и жена ездят на них на работу, ребенка отвозит школьный автобус… США пошли по этому пути лет 50 назад. И даже успели провести работу над ошибками. Поколение «бэби-бума», массово переезжавшее в такие домики, состарилось, дети живут далеко. Одинокие старики, чтобы быть поближе к людям, возвращаются в города – где можно посидеть с газетой в кафе, сходить в театр да, в конце концов, где интересно просто в окно посмотреть… Впрочем, в российской традиции пожилые люди, наоборот, после пенсии переселяются на дачи. Так что для них это тоже вариант: дача, но почти в городе.
В Глазкове есть даже такой новаторский для тверского рынка вариант, как таунхаус с отделкой – камин, мебель, бытовая техника тоже включены. Стоит примерно на миллиона полтора дороже, чем без отделки, но зато сразу можно жить. Дизайн-проект очень симпатичный, надо отдать должное.
ДЕЛОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ РЕЗКО ПОДЕШЕВЕЛА
Еще одна тенденция этой осени – резкое снижение цен на офисную недвижимость.
Когда году в 2004-м «Караван» покупал офис под редакцию, цены на офисную недвижимость в городе были гораздо выше цен на квартиры. За ту сумму, что мы заплатили за бывшую трехкомнатную коммуналку на первом этаже в центре, можно было купить неплохой коттедж в Киселеве (мы даже рассматривали такой вариант помещения редакции).
Сейчас офисы в Твери необычайно подешевели. Вернее, они стоят практически как тогда, в 2004-м. Квартиры идут примерно по 50 тыс. за квадратный метр. Офисы – по 30–35 тыс. за метр, причем есть неплохие варианты в новых бизнес-центрах. Аренда тоже дешевеет – кроме муниципальных помещений. До городской власти еще не дошло, что малый бизнес в Твери приказал долго жить. А ведь низкие цены на офисную недвижимость говорят именно об этом. Люди не надеются заработать при помощи этой недвижимости деньги. Деловая активность в городе на нуле.
Но это – тема отдельного разговора.
Мария ОРЛОВА
0
