Рассмотрим ситуацию, вы подобрали квартиру, которую хотите купить, и вдруг продавец просит в договоре купли-продажи указать цену ниже реальной. Зачем это нужно продавцу?
Согласно пункту 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ при продаже недвижимости не возникает дохода и налог не платится, если объект был в собственности продавца «в течение минимального предельного срока владения… и более».
Минимальным сроком при этом считается:
– 3 года для случаев, когда продается единственное жилье (есть нюансы) либо недвижимость к продавцу перешла по договору дарения или по наследству, но от близких родственников, либо по договору приватизации или ренты с правом пожизненного проживания;
– 5 лет для всех остальных случаев.
Если минимальный срок не выдержан, то продавец должен платить НДФЛ в размере 13%.
Доходом считается цена продажи недвижимости. Доход можно уменьшить, применив либо имущественный вычет в размере до 1 млн рублей, либо фактические расходы по приобретению недвижимости.
Если недвижимость в собственности более 3 или 5 лет, то проблемы с налогами не возникает, и продавец вряд обратится к вам с просьбой о занижении цены.
Какие риски у покупателя:
– если у вас ипотека, то не каждый банк согласится на такое занижение цены. Если согласится, то в кредитном договоре так и будет указано, что цель кредита – покупка жилья и неотделимые улучшения;
– в сделках при ипотеке, где используются государственные субсидии (военная ипотека, материнский капитал, местные субсидии и т.п.), такое занижение не пройдет;
– вы лишаетесь части налогового имущественного вычета по ипотечным процентам, если у вас в кредитном договоре будет стоять цель не только покупка жилья, но и иные улучшения;
– если в договоре приобретения будет указана заниженная сумма, то налоговый вычет по недвижимости, соответственно, тоже получите на меньшую сумму;
– если вам придется продавать эту недвижимость раньше нормативного срока 3–5 лет, вы сами попадете на налог с продажи;
– если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована или впоследствии появятся претензии третьих лиц, вернуть, скорее всего, сможете только сумму по договору покупки.
Соглашаться или нет на такую сделку, решать вам.
Шипилова Наталья, специалист по недвижимости
0
