Тверской рынок жилья замер в странном равновесии: спрос рухнул, но квартиры в новостройках не дешевеют. Самая дорогая категория – современные дома пятилетней давности с уже сделанным ремонтом.
Тверской риелтор Наталья Шипилова рассказывает, что средняя стоимость квадратного метра жилья в Твери сейчас примерно 110 тысяч рублей. Но если в новостройке вы за эти деньги получаете голые бетонные стены, то в квартиру, купленную на вторичном рынке, можете заселиться сразу.
Долгие годы, особенно с момента введения госпрограмм субсидирования ипотеки, относительно доступный кредит на жилье стимулировал жилищное строительство, в тверских микрорайонах росли огромные человейники, рассчитанные на ипотечников, бравших кредиты под 2–5%. Сейчас из льготных ипотечных программ осталась только семейная ипотека под 6%, и далеко не все семьи с детьми подходят под ее условия.
При средних ставках по рыночной ипотеке выше 20% годовых спрос со стороны покупателей, которые не имеют возможности оформить семейную ипотеку под 6%, практически исчез.
По словам Натальи Шипиловой, после периода высокого спроса последних лет и на волне ожиданий ограничения семейной ипотеки сейчас перегретый рынок остывает из-за большого объема реализованного в прошлые годы опережающего спроса.
«Мои знакомые застройщики жалуются, что квартиры в новостройках так плохо продаются, что приходится отказываться от планов освоения уже имеющихся у них в собственности земельных участков», – рассказывает Наталья.
Застройщики, которые продают квартиры в строящихся домах, должны класть средства покупателей на эскроу-счета, и эти деньги они смогут получить только после сдачи дома. Предполагается, что стройку они ведут на кредитные средства и потом из денег дольщиков на эскроу-счетах гасят кредит. Но сейчас, когда все стремительно дорожает (и кредиты для бизнеса в том числе), для средних застройщиков из Тверской области дешевле, кажется, повременить.
Отдельным трендом первичного рынка у крупных тверских застройщиков, таких как ДСК и «Новый город», стали рассрочки. На рынке вторичного жилья из-за затяжного периода высокой ипотечной ставки накоплен рекордный объем отложенного спроса, который при ее снижении начнет активно реализовываться.
В последний год средние ставки по ипотеке снизились с 27 до 20,6%. По словам Натальи Шипиловой, каждое снижение на 1–1,5% приводит к росту интереса к рыночной ипотеке на 10–15%. Всплеск спроса, как она считает, следует ожидать, когда базовые ставки приблизятся к 10–12%.
Те же, кому требуется срочная продажа, фактически перешли к бартерным или альтернативным сделкам. Формируются многоступенчатые обменные цепочки, когда несколько продавцов и покупателей вовлечены в обмен квартир с доплатами. Таким образом, вторичный рынок во многом превратился в бартерный, поскольку большинство покупателей не могут привлекать крупные заемные средства в условиях высоких ипотечных ставок.
Еще одна серьезная проблема – рост себестоимости строительства. Дополнительное давление создают рост стоимости стройматериалов, периодический дефицит отдельных позиций, а также кадровый голод на стройках. Как следствие, многие застройщики отказываются как от предчистовой, так и от полной отделки во всех классах жилья.
Наталья Шипилова считает: «Мы можем вернуться к ситуации конца 1990-х – начала 2000-х годов, когда новостройки были довольно дорогим нишевым продуктом, ориентированным на наиболее обеспеченные слои населения и верхнюю прослойку среднего класса. А для основной массы покупателей недвижимости решение жилищного вопроса концентрировалось на вторичном жилье. При сохранении дорогой ипотеки новые квартиры в ближайшем будущем могут стать недоступными для большинства, а сам рынок вновь привилегированным».
Сейчас для Твери актуальна такая тенденция: доля жилья массового сегмента на рынке продолжит сокращаться, и ему на смену будет приходить жилье класса комфорт и комфорт-плюс. Себестоимость строительства этого класса выше в том числе из-за того, что строится оно в центре, на дорогой земле, которую приходится покупать у собственников. А значит, рассчитывать на снижение стоимости квадратного метра строящегося жилья не стоит.
Олеся Григорьева
0
