Говорят, что не бывает безвыходных ситуаций, а есть выходы, которые нам не нравятся. И очень непросто бывает принять для себя вариант непопулярный, требующий компромиссов и потерь, но притом позволяющий сравнительно малой кровью спасти гораздо большее и ценное. И уж совсем трудно становится, когда требуется, чтобы к такому компромиссу пришло, пожертвовав частью своих интересов и амбиций, большое количество заинтересованных сторон.
Именно такая ситуация сложилась вокруг многострадального недостроя – ТКЦ «Интерьер-холл». В предыдущем номере «Караван» публиковал обращение генерального директора АО «Трест Гидромонтаж» М.П. Шилина к участникам долевого строительства «Интерьер-холла» с призывом поддержать в арбитражном суде требование треста о прекращении процедуры банкротства застройщика объекта – ООО «ВТЭК». Цена вопроса в данном случае – перспективы сохранения и последующей достройки здания и использования этого актива в интересах всех его дольщиков.
Состоявшееся 9 апреля обсуждение тупиковой ситуации – это уже не первая инициированная компанией «Трест Гидромонтаж» попытка дольщиков договориться между собой. Предыдущая была предпринята восемь месяцев назад, она оказалась безрезультатной. А ситуация с тех пор только усугубилась.
При этом заинтересованным сторонам по-прежнему остается, по большому счету, уповать только на собственную договороспособность. Участники обсуждения упомянули, как несколько лет назад, когда многие города страны сотрясали проблемы обманутых участников долевого строительства жилых домов, государство встало на защиту их интересов, взяв ситуацию под контроль.
Но вот аналогичные проблемы вокруг строительства объектов коммерческой недвижимости удостоились гораздо меньшего внимания со стороны государства. Нормативная база в этой сфере до сих пор отличается минимализмом и содержит множество лакун.
На данный момент процедура банкротства ООО «ВТЭК» длится уже более трех лет. И все это время проблемы копятся и копятся. Прежде всего – финансовые. За эти годы конкурсный управляющий Малахов так и не сформировал конкурсную массу, а вот затраты, связанные с процедурой банкротства и с недостроем, все больше и больше. Как явствует из отчетов конкурсного управляющего, только судебные расходы по делу о банкротстве на конец января этого года составили уже почти 3,4 млн рублей. Добавьте сюда текущие затраты должника на охрану здания, оплату счетов за коммунальные услуги – да-да, на недострой их тоже начисляют! Но самая большая статья расходов – уплата аренды земельных участков под зданием ТКЦ и прилегающей территории. В общей сложности текущие расходы должника с момента принятия заявления о банкротстве составили к началу года без малого 27 млн рублей и продолжают увеличиваться ежемесячно на 700 тысяч рублей.
При этом у должника нет никакой перспективы покрыть судебные расходы из конкурсной массы – за фактическим отсутствием таковой. Более того, и дальнейшее ведение процедуры банкротства ни при каких обстоятельствах не приведет к ее формированию в виде регистрации за должником долей в праве на незавершенный объект ТКЦ. На это очень рассчитывает конкурсный управляющий С.М. Малахов, и эту надежду разделяют в комитете кредиторов.
Однако выводы, сделанные арбитражным судом Северо-Западного округа, эти надежды перечеркивают. Суд разъяснил, что «возникновение права собственности… участника долевого строительства на помещение связано с окончанием строительства объекта недвижимости и вводом его в эксплуатацию как законченного строительством объекта недвижимости, а также с выполнением самим участником долевого строительства обязательств, возложенных на них договором. Как установлено судами, здание торгового комплекса не достроено, и, следовательно, в силу положений статей 209, 244 ГК РФ является недопустимым признание за дольщиком права собственности на долю в праве в виде помещения в сооружении, не введенном в эксплуатацию и не существующем как объект права». И далее: «До завершения строительства и ввода в эксплуатацию здания торгового комплекса невозможно как надлежащее исполнение ответчиком обязательств в части передачи истцу помещения, предусмотренного договором, так и определение общей площади здания и фактической площади помещения, подлежащего передаче истцу, и, следовательно, размера доли истца в праве собственности на объект недвижимости и на месте общего пользования в нем». Арбитражные суды по делу компаний «Реал» и «Квадротрейд» подтвердили это на практике, указав, что дольщики-
кредиторы могут претендовать на свои площади и общедолевую собственность только после ввода здания в эксплуатацию.
Суд также отметил, что этот коммерческий объект строился исключительно на средства дольщиков. Следовательно, у должника, не вложившего в строительство ни рубля, не может возникнуть права на доли в праве ни при каких обстоятельствах.
А другого имущества у должника не выявлено. Не воспринимать же, в самом деле, всерьез взысканные конкурсным управляющим через суд с бывшего руководителя должника – ООО «ВТЭК», а ныне пенсионера А.С. Кубарева убытки в размере 881 715 рублей! Мы уже подробно рассказывали об этом странном иске в статье «Последнее судейское» в одном из предыдущих номеров. Решение о взыскании с Кубарева истребуемой конкурсным управляющим суммы сейчас оспаривается в апелляционном суде и может быть отменено. Но даже если оно останется в силе, вряд ли кредиторов устроит перспектива дожидаться 25 лет, когда наконец сумма отчислений из невеликой пенсии Кубарева достигнет требуемых 800 тысяч рублей, а затем ее еще надо будет разделить между 50 кредиторами. Соответственно, требования кредиторов, общая сумма которых составляет около 500 млн рублей, останутся без удовлетворения.
Далее. Как мы уже писали, часть инвесторов «Интерьер-холла» еще в 2018 году защитили свои права, добившись решения судов о собственности на свои торговые площади. При этом в связи с тем, что суды общей юрисдикции наделали ошибок, применив неправильные знаменатели в дробях долевой собственности, сегодня формально все здание принадлежит этим инвесторам, которых на собрании для удобства называли «метровиками». В связи с этим запись о собственности на незавершенку ООО «ВТЭК» погашена. И восстановить ее невозможно. Это, в свою очередь, лишает возможности конкурсного управляющего пополнить конкурсную массу за счет продажи так называемого дополнительного имущества должника – котельной, трансформаторной подстанции, закупленных для ТКЦ лифтов и другого оборудования.
Таким образом, для конкурсного управляющего единственная возможность восстановить запись о собственности недостроя за должником-застройщиком – это добиться через суды лишения нынешних совладельцев здания прав собственности. И, судя по его последним действиям – попыткам переложить на «метровиков» затраты на содержание здания за все это время и фактически за их счет продолжать банкротство далее, именно в этом направлении он и сосредоточил свои усилия. И планирует увенчать их продажей незавершенного объекта на торгах. Версии о возможных покупателях, которым объект в этом случае достанется по дешевке, мы уже не раз приводили. И на собрании упоминалось об этой «третьей силе», с подачи которой Малахов последовательно ведет дело к максимальному удешевлению объекта. Если их план будет реализован, кредиторы при этом останутся ни с чем – долги в этом случае будут списаны.
Избежать развития ситуации по этому сценарию всеми силами пытается трест «Гидромонтаж», добивающийся прекращения процедуры банкротства и возобновления стройки. На 12 апреля назначено заседание арбитражного суда по рассмотрению заявления треста о прекращении производства по делу о банкротстве ООО «ВТЭК» на том основании, что имеющегося у должника имущества, с учетом планируемых поступлений, недостаточно для осуществления расходов по делу о банкротстве. Соответствующее решение суда вернуло бы заинтересованные стороны к ситуации, которая сложилась к моменту введения конкурсного производства. И дало бы им возможность, например, решать задачи достройки объекта в рамках внешнего управления компанией-должником. Кстати, трест «Гидромонтаж» уже тогда предлагал именно такой вариант (в письме Крючковой), подразумевающий финансовое оздоровление компании-должника, однако большинство кредиторов настояло на поспешном введении конкурсного производства. Результат, как говорится, налицо: ситуация зашла в тупик, что теперь признают все ее участники.
Теоретически имеется еще вариант выхода из нее – мировое соглашение кредиторов. Но для этого, во-первых, нужно сначала найти платежеспособного добровольца, готового взять на себя погашение долгов перед кредиторами второй очереди. Вряд ли в сегодняшних проблемных для предпринимателей условиях таковые быстро объявятся. Во-вторых, в этом соглашении должен быть прописан механизм и сроки погашения долгов кредиторам (в рассрочку, с помощью привлеченных средств и т.д.). Если такая дорожная карта будет разработана, суд утверждает это мировое соглашение и прекращает процедуру банкротства. Однако в этом деле слишком много заинтересованных сторон, и у каждого залогового кредитора – свои обстоятельства, интересы, а также представления о том, как надо их блюсти. В таких условиях вряд ли удастся достичь взаимоприемлемого компромисса, который мог бы лечь в основу мирового соглашения.
Поэтому единственный реальный выход – восстановление в статусе застройщика ООО «ВТЭК» и достраивание объекта. Тогда каждый дольщик наверняка получит в нем свои квадратные метры. Поскольку договор аренды земельных участков удалось отстоять, думается, будет нетрудно получить разрешение на возобновление строительных работ. А затем будут восстановлены ДДУ и проведен взаимозачет требований. У дольщиков появляется возможность докупать площади у застройщика и друг у друга. По расчетам срок достройки может составить полтора года. При этом в завершение строительства надо вложить 150–200 млн рублей. А начать эти работы надо, и чем скорее, тем лучше, поскольку сейчас главная проблема – сохранность здания «Интерьер-холла». К настоящему моменту оно уже пережило три зимы без отопления. И если к следующей зиме здание не начнут отапливать и с первыми серьезными морозами промерзнет его фундамент, его будет очень проблематично восстановить.
У участников обсуждения, представляющих комитет кредиторов, возникли сомнения в том, что после прекращения процедуры удастся контролировать работу ООО «ВТЭК» и безусловное выполнение им обязательств перед инвесторами. В этой ситуации трест «Гидромонтаж» вызвался инициировать обращение к участникам этого ООО с предложением изменить форму управления им. Например, ввести коллегиальный орган управления и внести соответствующие изменения в устав организации. А в этот коллегиальный орган ввести представителей заинтересованных сторон.
Еще один аргумент в пользу прекращения банкротства ВТЭКа и возвращения ему функций застройщика «Интерьер-холла»: сейчас, согласно закону, застройщик обязан регистрировать в Росреестре права дольщиков. В результате по завершении строительства объекта все дольщики получат свои помещения, а у ООО «ВТЭК» появится возможность погасить долги перед субподрядчиками.
Ну а если что-то снова пойдет не так, процедуру банкротства ООО «ВТЭК» можно будет возобновить в любой момент.
Трест «Гидромонтаж» предложил четыре варианта своего участия в достраивании ТКЦ. Первый вариант – трест берет на себя финансирование строительства. Второй вариант – разбить здание на две очереди строительства. При этом «Гидромонтаж» берет себе одну его часть – так называемую башню, остальные площади остаются дольщикам, которые независимо друг от друга сами достраивают свои квадратные метры. Еще вариант – «Гидромонтаж» не принимает участия в строительстве, но отказывается от большей части своих площадей, передавая их застройщику (уходит в третий этаж), который таким образом получает возможность выручить деньги на их продаже и достроить объект. И четвертый вариант – трест готов уйти из проекта за полцены.
Последний вариант – это, по сути, обращение к тем, кто не готов преодолеть свое недоверие к тресту: еще в июле 2016 года некоторыми дольщиками в его адрес выдвигались обвинения в том, что он якобы не вкладывал своих средств в строительство. Сегодня ложность этого утверждения доказана выводами строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках уголовного дела специалистами Научно-консультационного экспертного центра. Экспертиза подтвердила, что примерно 50% вложений сделано трестом. Но у тех, кто походя бросается подобными необоснованными обвинениями и распускает лживые слухи, похоже, основной расчет на то, что и после их разоблачения у заинтересованных сторон, что называется, осадочек останется. И этот расчет, увы, до сих пор оправдывается: все стороны несут деструктивные затраты, по сути, на борьбу друг с другом – на адвокатов, консультантов и т.д. Так работает старый как мир принцип «разделяй и властвуй» – в данном случае речь о властвовании над ситуацией.
Участвовавшие в обсуждении представители комитета кредиторов также позиционировали себя сторонниками возобновления строительства комплекса. При этом они якобы настроены на заключение мирового соглашения, отражающего интересы всех дольщиков. Они выразили готовность в течение ближайших двух недель детально изучить предложения АО «Трест Гидромонтаж» и подготовить собственный проект мирового соглашения. Для последующей его доработки было предложено создать рабочую группу с участием представителей всех заинтересованных сторон – сторонников треста «Гидромонтаж», дольщиков, сплотившихся вокруг комитета кредиторов, а также инвесторов, закрепивших в суде права собственности на свои торговые площади в «Интерьер-холле».
Но вместо заявленного комитетом кредиторов конструктивного процесса в ТИА появился пасквиль на «группу треста». Мы полагаем, что мотивом этой публикации является факт, что комитет кредиторов явно проиграл на собрании, инициированном трестом «Гидромонтаж» 9 апреля.
Испугавшись полной поддержки позиции треста со стороны «метровиков» (а это немного меньше половины дольщиков), которые высказались за немедленное прекращение банкротства (что поддержали некоторые уважаемые члены реестра кредиторов), комитет кредиторов (Батарина, Коваленко, Лебедев) и представитель собрания кредиторов Новожилова (демонстративно покинувшая собрание), по всей видимости, организовали статью в ТИА. Целью этой статьи является не что иное, как давление на суд, который состоится 12 апреля, с тем чтобы не допустить решения суда о прекращении банкротства.
Комитет кредиторов понимает, что у суда есть все основания, чтобы прекратить банкротство, поскольку: 1) комитет кредиторов до сих пор не внес на счет суда 4 млн рублей (хоть и постоянно обещает) на финансирование процедуры банкротства. А судья Медникова, хоть и грозит прекратить банкротство в связи с отсутствием финансирования, но почему-то постоянно продлевает его. Вероятно, тают надежды у комитета кредиторов на то, что судья Медникова и в этот раз поддержит комитет кредиторов и продлит процедуру без денег, так как данное дело получило уже большую огласку не только в тверских СМИ, но и в федеральной газете «Общественный дозор» ОНФ (Объединенного народного фронта) и многих других.
Пасквиль (иначе его не назовешь) на так называемую группу треста «Гидромонтаж», наскоро сварганенный кем-то из членов комитета кредиторов, по всей видимости, присутствовавших на собрании 9 апреля в БЦ «Тверь», или кем-то, кто осведомлен о нем, не содержит ничего конструктивного. Даже оболгать Анастасию Крючкову у его авторов не получилось: им пришлось признать, что она является большим благотворителем.
А вот упомянутые в пасквиле так называемые обманутые дольщики на деле таковыми не являются по всем «обычаям делового оборота» и тем более по нравственным понятиям простого народа. Эти «обманутые дольщики» на самом деле являются предпринимателями, причем в большинстве своем выходцами из чиновников, силовых структур и связанных с ними бизнесменов. Мы располагаем их именами, но воздерживаемся от публикации биографий этих «волков в овечьей шкуре», которые рядятся в одежды «обманутых дольщиков», злоупотребляя и законом, и заступничеством президента В.В. Путина, который защитил права обычных граждан, покупавших квартиры на последние сбережения, но никак не жирующих бизнесменов. И совершенно непонятно, почему Арбитражный суд Тверской области под председательством Романовой никак не может все это увидеть и затянул дело таким образом, что злополучное здание почти достроенного торгового центра, которое могло дать городу 500 новых рабочих мест, скоро разрушится. И непонятно, почему губернатор остается в этой ситуации в стороне. Разумеется, он не может формально вмешиваться в судебный процесс, но вот выполнить функцию медиатора ему вполне по силам. Ведь всего лишь надо, чтобы «обманутые дольщики» услышали от губернатора (гаранта Конституции на территории Тверской области, между прочим), что закон пока не урегулировал их права, и поэтому им надо самим достроить объект, для этого прекратить банкротство, воспользовавшись ситуацией с «метровиками».
Светлана Бакарджиева
P.S. Когда верстался номер, состоялось заседание арбитражного суда, где рассматривалось заявление о прекращении процедуры банкротства ООО «ВТЭК». Поддержать позицию компании «Трест Гидромонтаж» в суд пришли представители дольщиков, в том числе «метровиков». У сторонников отмены разорительной и бесперспективной процедуры банкротства и скорейшего возобновления строительства «Интерьер-холла» имелось также компромиссное предложение: продлить процедуру банкротства только на месяц, а за это время общими силами всех заинтересованных сторон подготовить взаимоприемлемое мировое соглашение.
Однако продиктованные здравым смыслом доводы в пользу прекращения банкротства не были приняты судом во внимание, и процедура банкротства его решением была продлена еще на полгода. Соответственно, на этот же срок продлены процессы неизбежного разрушения недостроенного здания «Интерьер-холла» и необходимость обременительных затрат для его дольщиков.
Подписывайтесь на наш канал в «Яндекс. Дзен» и заходите на сайт газеты «Караван. Ярмарка», где вы найдёте не только самые свежие новости и самую качественную авторскую аналитику, но и тысячи объявлений.
0
