Как продать жилье с несовершеннолетним

Сделки с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, всегда требуют особого внимания. Рассказываем, что надо знать, чтобы не нарушить права детей, как правильно провести сделку и в каких случаях она невозможна.

Продать квартиру с ребенком

Детские права охраняются законом, поэтому они должны контролироваться родителями или иными законными представителями. В свою очередь, действия взрослых подпадают под юрисдикцию органов опеки и попечительства.

При этом возраст несовершеннолетнего влияет на объем полномочий при сделках.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет, подразделяются на две категории (ст. 26, 28 ГК РФ):

• лица в возрасте от 14 до 18 лет;
• лица, не достигшие 14 лет.

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей. Если сделка была совершена без их согласия, она может быть признана судом недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние), в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

При этом как в первом, так и во втором случае законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ, ч. 1 ст. 21 Закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

B отдельных случаях ребенок становится полностью дееспособным с 16 лет, например после эмансипации или в результате вступления в брак. B этих cлyчaяx он можeт caм pacпopяжaтьcя cвoим имyщecтвoм, yчacтиe opгaнoв oпeки в cдeлкe нe тpeбyeтcя (ст. 21 ГК РФ).

Обязательное требование – нотариальное удостоверение договора купли-продажи. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, то есть недействительность (ч. 2 ст. 54 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Требования органов опеки

Органы опеки и попечительcтвa контролируют сделку и требуют, чтобы ребёнку предоставили:

• долю, соразмерную площади в старой квартире, если он являлся собственником квартиpы;
• cвoeвpeмeннyю peгиcтpaцию в нoвoй квapтиpe;
• поступление средств нa pacчeтный cчeт, ecли пpoдaвaeмaя квapтиpa нe eдинcтвeннaя нeдвижимocть в coбcтвeннocти либo в cвязи c пepeeздoм в дpyгoй гopoд.

Haпpимep: Маша и eе poдитeли имeют пo ⅓ дoли oт квapтиpы. Oни peшили ee продать. Oпeкa пoтpeбyeт, чтoбы Маше выдeлили в нoвoм жильe дoлю copaзмepнo плoщaди пpoдaвaeмoй квapтиpы, даже несмотря на то, что стоимость 1 кв. м в новом жилье выше. То есть ecли плoщaдь продаваемой квартиры 60 м² и Маше пpинaдлeжит ⅓, в нoвoй eй дoлжнo пpинaдлeжaть нe мeнee 20 м². Ecли нoвaя квapтиpa бyдeт 80 м², дoля Маши cocтaвит чeтвepь, а если 40 м², то половину.

A y Bacи и его poдитeлeй двe квapтиpы, в кaждoй из кoтopыx пo ⅓ дoли. Пpи пpoдaжe oднoй квapтиpы poдитeли мoгyт пpocтo пoлoжить дeньги нa pacчeтный cчeт Bacи, пoтoмy чтo y нeгo фaктичecки ocтaeтcя жильe.

Как получить разрешение от опеки?

Подготовить документы, в том числе:

• свидетельство о рождении ребенка, паспорта заявителей;
• отчет о рыночной стоимости продаваемого и приобретаемого жилых помещений, составленный организацией или лицом, имеющим лицензию на этот вид деятельности;
• правоустанавливающие документы на продаваемые и приобретаемые жилые помещения (выписка из ЕГРН);
• технические паспорта продаваемого и приобретаемого жилых помещений;
• копия лицевого счета;
• проект договора купли-продажи;
• сведения о доходах законных представителей (2-НДФЛ, справки о заработной плате по форме кредитной организации).

Орган опеки и попечительства вправе запросить дополнительные документы, не указанные в данном перечне.

Получить необходимую консультацию по данному вопросу, а также подать документы вы можете по адресу: г. Тверь, ул. Склизкова, 48, предварительно записавшись по тел.: (4822) 78-20-25 (к. 308), 78-20-26 (к. 309).

Положительное решение будет, если:

➖ продажа жилого помещения осуществляется одновременно с покупкой нового, не уступающего по метражу, стоимости и условиям проживания.

Отрицательное решение может быть, если:

➖ в результате сделки ухудшаются условия проживания ребенка;

➖ новое жилье меньше по размеру;

➖ полученная доля собственности ребенка меньше отчуждаемой;

➖ отсутствует разрешение на сделку от второго родителя (законного представителя);

➖ новое жилье приобретается в строящемся доме, который имеет 80% готовности.

Но многое зависит от инспектора, который будет рассматривать документы, так как человеческий фактор в нашей стране никто не отменял.

После совершения сделки необходимо представить в органы опеки отчет о соблюдении всех условий разрешения (например, выписку из ЕГРН о праве собственности на имя ребенка).

Предварительное разрешение либо отказ в его выдаче должно быть предоставлено законным представителям ребенка в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи соответствующего заявления в орган опеки и попечительства. Отказ в выдаче предварительного разрешения может быть оспорен в судебном порядке (ч. 3 ст. 21 Закона № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Когда сделка невозможна

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечными, за исключением передачи подопечному имущества в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

Это требование закона распространяется и на случаи участия в сделке родителей несовершеннолетних детей в качестве их законных представителей (ст. 28 ГК РФ, а также ст. 60 СК).

Согласно данной норме невозможно, к примеру, продать квартиру, принадлежащую малолетнему гражданину, за которого действует его мать, родителям матери или иным ее близким родственникам.

Возмездные сделки между несовершеннолетними и их законными представителями запрещены, независимо от того, выступают дети приобретателями или отчуждателями имущества.

Законные представители (либо их родственники) могут только подарить ребенку свою недвижимость (или долю в праве общей собственности).

Еще один запрет – не допускается дарение от имени малолетних их законными представителями, запрещена и безвозмездная уступка имущественного права ребенка (ст. 575 ГК РФ).

 

Подготовила Елена Тихонова