Рынок коттеджных поселков в Тверской области формируется давно, но еще не сформировался. Какие предложения существуют сейчас в Твери и окрестностях? Об этом «Караван» вместе с риелтором Натальей Шипиловой поговорили на круглом столе в центре «Мой бизнес» с теми, кто строит такое жилье.
Главный редактор еженедельника «Караван Ярмарка» Мария Орлова: Я рада приветствовать вас всех на нашем круглом столе. Такие очные круглые столы важны. Это не только живая встреча, возможность поговорить с коллегами и найти общие выгодные темы. Это работа на репутацию, особенно важная для застройщиков домов в пригородах. Большая часть покупателей прежде всего ищет информацию о компании в интернете, и когда компания участвует в респектабельном мероприятии, которое проводит официальное издание, значит компания надежная. Аудитория нашего издания вместе с сайтом и соцсетями – 80 тысяч человек в неделю. Мы напишем о том, о чем мы здесь подговорили, и надеемся, это будет полезно для всех. Читатели получат интересную статью, покупатели – подтверждение, что сделали правильный выбор.
Первый мой вопрос такой: наш стиль жизни изменился, теперь все за рулем, и многие думают о том, чтобы переселиться за город. Хотя, по-моему, каждому времени жизни соответствует свой дом. Для молодежи это может быть квартира в центре, для семьи с детьми – большой загородный дом. Когда дети выросли и разъехались, может, можно снова переехать в городскую квартиру. В России пока жилье покупается на всю жизнь. Как вы считаете, это верно?
Анна Смирнова, застройщик в д. Андрейково: Это не совсем так. Например, моя мама уже три или четыре квартиры за последние десять лет сменила.
Дом вместо городской квартиры
Наталья Шипилова: А кто ваш покупатель? Конкретно в Андрейкове?
Анна Смирнова: Наш вариант – это больше молодые семьи. Во-первых, есть льготные ставки по семейной ипотеке. И конечно, молодые семьи сталкиваются с тем, что рождаются дети, нужно расширяться, а в рамках городской квартиры это сделать невозможно. У нас же предлагаются дома по цене городской однушки или двушки.
Мария Орлова: Покупателей не пугает отдаленность от города?
Анна Смирнова: Нет. Не пугает даже отсутствие автомобиля. У нас недавно купила дом девушка, которая не водит машину, но ее это не остановило.
Андрей Гусев, основатель группы строительных компаний Твери, застройщик в д. Андрейково: Хочу добавить, что если раньше нашими покупателями были молодые семьи 25–35 лет и был сегмент покупателей за 45, которым нужны были дачные дома, то сейчас возник спрос у одиноких. Например, недавно купил дом парень, которому 23 года, он работает на скорой. Узнал, что может купить дом, а не квартиру, и выбрал дом. Есть девушка с ребенком, в разводе, увидела, что есть готовый дом, и купила.
Наталья Шипилова: Получается, ваши дома – альтернатива городским квартирам?
Анна Смирнова: Да, за те же деньги здесь больше площадь, плюс нет проблем с парковкой. Семь минут от «Глобуса», это почти город. Плюс люди примерно одного возраста, дома однотипные, соседи знакомятся, начинают общаться. Есть те, кто на работу ездят вместе, у нас врачи из одной больницы купили дома, несколько семей.
Мария Орлова: Дмитрий, а для какого клиента строите дома вы?
Дмитрий Молчанов, руководитель проекта КП «Заволжский Берег»: У нас немного другая целевая аудитория, поскольку поселок находится в самой Твери, в районе ДРСУ. Наши покупатели – в основном средний класс, предприниматели – люди, которые хотят получить преимущества загородной жизни, не покидая города.
Наталья Шипилова: Какой у вас ценовой диапазон?
Дмитрий Молчанов: Минимально 8 миллионов за 88 квадратных метров.
Ольга Тризна, представитель застройщика КП «Волжский ручей»: У нас примерно такая же аудитория, поскольку мы строим коттеджный поселок «Волжский ручей» в черте города, 50 домов. Это премиум-класс, кирпичные дома, минимальная площадь – 100 квадратных метров, с участком 6 соток и центральными коммуникациями и газовым котлом – 7 миллионов 100 тысяч. Есть уже купленные дома.
Управляющая компания, обслуживание, видеонаблюдение, зоны отдыха, торговые центры, медицинские центры – все это будет. То есть наш коттеджный поселок класса выше среднего.
Самая главная сложность – борьба за подключение с «Тверьэнерго», «Водоканалом». В этой аудитории, думаю, эти проблемы никому объяснять не надо.
Мария Орлова: Как у вас идут продажи, кто ваш покупатель?
Айваз Шарифов, застройщик в д. Неготино: Я строю в деревне Неготино Бурашевского сельского поселения дома из кирпича, средней ценовой категории, и отсутствие газа является проблемой при продаже домов.
Наталья Шипилова: Но в Андрейкове тоже нет газа. Как вы решаете эту проблему?
Андрей Гусев: Да, у нас только электрическое отопление и плиты. Но мы строим энергоэффективные, технологичные дома. Мы сейчас приезжаем к своим покупателям, и они говорят, что в мороз платят за электрическое отопление и горячую воду из электрического бойлера 3500 рублей в месяц. И когда мы предлагаем подключить газ, они говорят: не надо. Правда, в Калининском районе цена на электричество ниже, чем в городе.
Три радиуса востребованности
Наталья Шипилова: Андрей Смирнов не только инвестор и застройщик, но и оценщик. Спросим о его экспертном мнении. Влияет ли близость города на продажи?
Андрей Смирнов: Конечно. Есть город Тверь, есть первый радиус до 15 км. На севере это от Речного вокзала, на юге от окружной дороги. Плюс Рылово, оно в 17 километрах. Если считать от Мигалова, Прудище входит в первый радиус, хотя оно чуть дальше, чем нужно. По другим направлениям, как только 16-й километр, спрос уменьшается в разы.
С 16-го по 30-й километр покупают те, кого с этой местностью связывают какие-то свои ассоциации, например это родовое гнездо. Есть участок в какой-нибудь деревне Осиновке, и на него найдется только один покупатель, второго покупателя не будет.
Конечно, выручают москвичи. Мне по работе оценщиком встречались деревни в Кимрском и Вышневолоцком округах, куда просто не добраться даже на «Ниве», но там такие дома стоят! Москвичи ценят именно то, что там никого нет.
У меня есть пара участков в Кулицком сельском поселении, в Бойкове: казалось бы, красивая река Кава, вершина холма. Но за год – ноль звонков. Или поселок Междуречье, тоже в Кулицком поселении: старт продаж был с 40 тысяч за сотку. Сейчас участки продаются по 20 тысяч за сотку, и была лишь одна продажа в этом году.
Надо отдать должное руководству Бурашевского сельского поселения, они его мощно развили. Но, на мой взгляд, огромное Бурашевское сельское поселение сейчас превратили в мега-СНТ. Как на даче: без брюк на крыльцо не выйдешь, все на своих шести сотках что-то копают. В ближайшем будущем надо будет ставить светофоры, слишком большая плотность участков.
Мария Орлова: Может быть, это неплохо? В США большинство живет в пригородах, светофоры там – дело привычное. Вот еще вопрос, который меня интересует: покупают ли сейчас люди большие дома? Кажется, все уходят от огромных домов в сторону компактных, грамотно спланированных.
Анна Смирнова: У меня самой дом 100 квадратных метров, и мне хватает.
Андрей Смирнов: А у меня 200 квадратов. И скажу, что тут многое зависит от этажности дома. В двухэтажном доме лестница съедает довольно много пространства, потому что лестница должна быть такая, по которой можно что-то занести на второй этаж.
Наталья Шипилова: Вопрос ко всем: ваши покупатели – жители Твери?
Ольга Тризна: Нет. Тверь, Тверская, Московская и Мурманская области, есть и покупатели из Якутии.
Андрей Гусев: Тверь, люди из городов Тверской области.
Дмитрий Молчанов: Тверь, Москва и северяне. Знаю, что два человека из Москвы купили участки, потому что их дети учатся в Суворовском училище.
Андрей Смирнов: Тверская область активно переезжает в Тверь. Торжок уже почти весь переехал, сейчас переезжает Вышний Волочек, едут Сонково, Весьегонск…
Мария Орлова: А как вы рекламируете свои объекты, как покупатели из Москвы узнают о вас?
Ольга Тризна: У нас работающий сайт, работающие соцсети.
Анна Смирнова: У нас настолько большой спрос, что мы начали притормаживать рекламу. Мы не успеваем строить дома, у нас их покупают на стадии фундамента, участки закончились. Поэтому больше пытаемся рассказывать о том, что такое возможно – купить дом вместо квартиры. Люди живут пониманием премиум-сегмента: в их голове дом – это 10 миллионов, еще миллиона три на отделку, поэтому мы пытаемся вести просветительскую деятельность. Донести до нашего покупателя, что они могут быть нашими покупателями. Просто жалко людей, которые покупают студию и живут в ней вчетвером. Купи дом и живи в нем спокойно.
Дмитрий Молчанов: На самом деле, на мой взгляд, сейчас выгоднее всего строить дом. Купить участок и строить под себя. Основной вид рекламы – это работающий сайт, на котором можно получить всю необходимую информацию, и соцсети.
Наталья Шипилова: Но не каждый готов строиться. Нам проще выбрать и въехать.
Анна Смирнова: Покупатели переживают, что это же дом, там должен быть мужик, он должен что-то делать. Надо заводить корову, какого-то узбека нанимать, чтобы он там все чинил. А сейчас дома, наши или более дорогие, как квартира. Есть управляющая компания, снег с дорог чистят, по первому требованию специалистов присылают. Есть возражение и такое: ребенка одного в доме страшно оставить. А вот оставить маленького ребенка на 18-м этаже одного не страшно?
Застройщики на 90 процентов несут свои гарантийные обязательства и выполняют их лучше, чем управляющая компания в доме. Если у человека перегорел насос, мы приезжаем и чиним его – и так в течение пяти лет. Как правило, все проблемы проявляются в течение первых пяти-шести месяцев.
Комплексная застройка – правильный путь развития
Мария Орлова: Вопрос ко всем: вы считаете, что комплексная застройка проектом правильнее?
Андрей Гусев: Без комплексной застройки вы рискуете выйти на крыльцо и увидеть с одной стороны какой-нибудь замок, а с другой – кривой домишко. Заказчик, который покупает дом в поселке с комплексной застройкой, получает в соседи людей примерно с таким же уровнем дохода.
Мария Орлова: С другой стороны, может получиться социальный эффект, как в советских микрорайонах хрущевок. Въехали 60 лет назад люди одного возраста, с одного производства, потом все вместе начали стареть, дома начали ветшать, население заменяться мигрантами. Я наблюдаю за первыми тверскими коттеджами у Восточного моста: куда-то делся глава семьи, умер или уехал, и дома деградируют…
Андрей Смирнов: В дорогих поселках в Подмосковье тоже наблюдается такой эффект, если поселок построился уже довольно давно и туда въехали примерно одинаковые люди по возрасту, одинаково заработавшие деньги. В коттеджах у Восточного моста действительно сменяемость владельцев низкая.
Мария Орлова: Наверное, потому, что дома слишком дорогие?
Анна Смирнова: Тут как раз то, о чем мы говорим: если человек покупает дом за 20 миллионов, его оттуда только вперед ногами вынесут. Конечно, еще могут вывести в наручниках. А если вы купили каркасник за 5 миллионов, то почему бы его не сменить, если хозяева, скажем так, подвыросли.
Наталья Шипилова: Мы, риелторы, своим клиентам всегда говорим: не выбирайте дом на всю жизнь. Покупайте то, что нужно сейчас. Положим, сейчас у вас маленькие дети и пожилые родители. Но дети вырастут и уедут, родителей не станет, и вам этот дом захочется поменять на более маленькое жилье.
Андрей Гусев: Да, у людей уже есть осознание, что не надо покупать дом на века. Неизвестно, что будет завтра. Поэтому то, что дом из бруса надо будет перебирать через 35 лет, мало кого пугает.
Мария Орлова: А продвижение более дорогого жилья имеет свою специфику? Мы поняли, что с домами по цене квартиры работают соцсети и сарафанное радио. Что работает в премиум-классе?
Дмитрий Молчанов: Сарафанное радио чуть больше, чем в других случаях. На примере Рябеева: часто ли риелторам приходится работать с квартирами и домами там? Все продается в тот же момент, как у владельца появляется мысль о продаже. Элитное жилье ищут покупатели, а не оно ищет покупателей. Мы предлагаем более расширенные условия для проживания, центральные коммуникации, закрытую территорию, охрану, детские клубы, магазин на территории поселка, лодочную станцию. Поэтому люди, которые хотят получить комфортную и безопасную жизнь, выбирают нас.
Наталья Шипилова: Нужны ли людям большие участки?
Ольга Тризна: Расскажу на нашем примере. У нас на сайт поступает от трех до десяти заявок ежедневно. Отсортировываются те, кто просто интересуются. Остальных приглашаем на просмотр. В основном людей интересуют дома 100 квадратов. Участки около 6 соток. За это время было всего два запроса на участок 10 соток.
Дмитрий Молчанов: У нас максимальные участки 20 соток, но участки от 6 до 10 соток более востребованы.
Андрей Смирнов: Я бы сказал, наоборот, были случаи, что на шести сотках построишь дом – и границы участка оказываются прямо под окнами. Нужно не меньше восьми соток, я считаю.
Айваз Шарифов: У меня участки – 6 и 8 соток. Когда ставишь забор, все становится понятнее: тут можно поставить беседку, тут – гараж.
Андрей Гусев: Да, если у нас участок больше 6 соток, люди пугаются. Это жители квартир, они привыкли к другому восприятию, мы вообще другой сегмент.
Мария Орлова: А все же, есть проблемы или у всех все хорошо? Если дорогой сегмент продается, значит, есть у нас еще люди с деньгами? Чего же вам все-таки не хватает?
Ольга Тризна: Хорошо бы следующий круглый стол провести с представителями ресурсоснабжающих организаций – «Тверьэнерго», газовиками, «Водоканалом». К ним ну очень много вопросов накопилось.
Мария Орлова: Договорились!