Студия по цене пентхауса?

Если вы не взяли квартиру в ипотеку до лета 2024 года, то вы опоздали. Отныне, чтобы обзавестись жильем, нужно либо сказочно разбогатеть, либо ждать нового аттракциона невиданной щедрости от государства.

Недавние события в российской экономике сильно остудили рынок недвижимости. К примеру, еще в июне квартиру-студию можно было взять в ипотеку под 8% годовых на 30 лет и платить 15 тысяч рублей в месяц, а сейчас за ту же квартиру-студию с тем же сроком ипотечного кредитования придется отдавать более 35 тысяч рублей в месяц. Почему так?

Повышение ключевой ставки

С 26 июля и как минимум до сентября ключевая ставка равняется 18% годовых. Это значит, что именно под такую ставку Центральный банк выдает кредиты коммерческим банкам. Соответственно, коммерческим банкам нужно больше денег, чтобы сохранять свою финансовую силу, а деньги в банках берутся у населения – как у физических, так и юридических лиц. Компании, которые берут кредиты на производство, например, товаров, теперь должны платить банкам больше. Соответственно, товары станут дороже, об этом многие производители продуктов уже уведомили российские торговые сети. То же касается и предложений по ипотекам, они становятся гораздо менее выгодными.

Инфляция ускорилась и складывается существенно выше апрельского прогноза. Рост внутреннего спроса продолжает значительно опережать возможности расширения предложения товаров и услуг. Для того чтобы инфляция вновь начала снижаться, требуется дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики, а для возвращения инфляции к цели – существенно более жесткие денежно-кредитные условия, чем предполагалось ранее, объяснили повышение ключевой ставки в ЦБ.

С точки зрения психологии масс народ в России ждет высокой инфляции, поэтому закупается всем подряд (в основном недвижимостью и автомобилями). Сейчас чем выше спрос, тем выше цены. Чтобы умерить пыл населения, ЦБ повышает ключевую ставку, вместе с тем цены на все значительно вырастают, и спрос наконец-то понижается, но только в долгосрочной перспективе. Фактически народ и компании готовы были переплачивать за товары и со ставкой 16% годовых, которая была ранее, так что испугает ли их ключевая ставка 18% – вопрос открытый. У многих уже сложился образ мышления, согласно которому цены никогда не снижаются, а только растут, поэтому выгодно брать что-либо сейчас, чем потом, когда станет дороже.

Отмена господдержки

Строительная отрасль – одна из важнейших в экономике государства, населению ведь надо где-то жить. Чтобы помочь молодым семьям, стимулировать рост рождаемости, поддержать строительную отрасль, а также оказать поддержку экономически слабым слоям населения в покупке жилья, была введена программа господдержки, согласно которой практически каждый мог взять квартиру в новостройке в ипотеку под 8% годовых – очень выгодно, если учесть, что обычно ставка считается по ключевой от ЦБ.

1 июля программу отменили, но не потому, что люди обзавелись жильем, просто господдержка провалилась. Под льготную категорию подходили все, вне зависимости от уровня доходов. Это привело к тому, что люди начали покупать квартиры не для жизни в них, а для инвестиций. Ну а мы уже выяснили, что сейчас высокий спрос стимулирует рост цен. В итоге квартиры подорожали до неадекватных значений, а народ все равно продолжал покупать их и, более того, все делал правильно с точки зрения выгоды для себя. Только в 2024 году темпы выдачи ипотек стали снижаться из-за ужесточения условий кредитования.

«Активность ипотечных заемщиков в январе – июне этого года была ниже, чем годом ранее, – рассказала Наталья Сверкунова, эксперт экономического отдела тверского отделения Банка России. – По-прежнему значимую поддержку в этом сегменте оказывали льготные программы. Выдачи ипотечных кредитов в рамках программ господдержки выросли в регионе на 42% – до 10,5 млрд в первом полугодии 2024 года по сравнению с прошлым годом, а их доля в общем объеме выданных ипотечных кредитов увеличилась с 35 до 56%. Мы прогнозируем, что в 2024 году рост ипотеки несколько замедлится».

Почем сейчас квартиры?

Если повышенный спрос стимулирует рост цен, то чем ниже спрос, тем ниже цены. Но обратим внимание на динамику цены квадратного метра в тверских новостройках.

Период	Цена за м²	Изменение цены за м²
август 2024	101 614 ₽	+2,65
июль 2024	98 988 ₽	-18,61
июнь 2024	121 631 ₽	-4,01
май 2024	126 714 ₽	-0,43
апрель 2024	127 268 ₽	+4,70

Мы видим сумасшедшее падение цены в июле с 121 тысячи до 98 тысяч – цены вернулись на уровень августа 2023 года. А потом тревожный знак – повышение до 101 тысячи. Неужели люди все равно покупают квартиры? К сожалению, тверские застройщики не делятся информацией о динамике продаж, но если рост цен продолжится, значит, продажи упали несильно, тем более что программа семейной ипотеки, по которой можно взять квартиру под 6% годовых, имея на руках ребенка до 6 лет, действует до 2030 года.

На каких условиях сейчас можно взять квартиру в ипотеку? Вооружившись ипотечным калькулятором, мы выяснили усредненные значения по различным предложениям от тверских застройщиков.

Однокомнатная квартира 44 кв. метра стоит 4,5 млн рублей. Если возьмете ее в ипотеку на максимальный срок (30 лет), то в месяц будете платить от 56 до 58 тысяч рублей в зависимости от банка против 23 тысяч в месяц до 1 июля 2024 года. И еще не забываем про минимальный первоначальный взнос (30% от стоимости квартиры) – 1,3 млн рублей.

Двухкомнатная квартира 59 кв. метров стоит 6,3 млн рублей. Берем в ипотеку на 30 лет, и ежемесячный платеж составляет 68–71 тыс. рублей в месяц против 32 тысяч рублей в месяц до отмены программы господдержки. Первоначальный взнос – более 1,9 млн рублей.

Трехкомнатная квартира 74 кв. метра стоимостью 8,6 млн рублей в ипотеку на 30 лет обойдется в 86–109 тысяч рублей в месяц с первоначальным взносом 2,5 млн рублей. А если бы вы взяли ее в июне под 8% годовых, то платили бы 44 тысячи в месяц.

Кирилл Салимов